¿Cuándo incluir el IVA en el alquiler inmobiliario?

El impuesto que grava el alquiler de vivienda es el IRPF, pero en el resto se incluye siempre el IVA

Cuando se alquila un piso o un local hay que tener en cuenta qué carga impositiva conllevará ese alquiler. Si bien los alquileres suelen gravarse a través del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, hay ocasiones en las que al IRPF se le suma el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Para no cometer errores a la hora de hacer la declaración de la renta, el propietario de un inmueble en alquiler tiene que tener muy claro qué impuestos le toca pagar.

Y es que, lejos de lo que se pueda imaginar, no pagar el IVA es una excepción a la norma. Sí: excepto en el caso de que el inmueble se destine únicamente a vivienda, tocará pagar IVA.  Y, en el caso de pagar IVA, el propietario deberá hacer una serie de gestiones burocráticas, como darse de alta en Hacienda (lo explicaremos a continuación).

Para aclarar posibles dudas, en este artículo vamos a centrarnos en contestar en qué situaciones hay que incluir el IVA en el alquiler de un piso o local. El propietario ha de recordar siempre que declarar sus ingresos de forma incorrecta puede conllevar sanciones por los intereses de demora de no hacerlo bien y/o a tiempo. 

IVA en alquiler de vivienda: vivienda “pura”, vivienda con despacho, alquiler a empresas y servicios de limpieza y lavandería

En los alquileres cuyo destino sea la vivienda NO se paga el IVA.Este caso es el único en el que hay una excepción a la norma, ya que lo ordinario es declararlo. Por lo tanto, los propietarios de un piso en alquiler de vivienda pueden estar tranquilos. Ellos solo tendrán que pagar el Impuesto sobre las Personas Físicas de manera anual, y no tendrán que darse de alta en Hacienda. El resto de los propietarios, sí deben hacerlo.

Comencemos ahora con los casos en los que SÍ se declara el IVA.

¿Cuándo se declara el IVA en un alquiler?

Hay varios supuestos en los que hay que declarar el IVA en un alquiler: si el inquilino lo usa como despacho, si el arrendatario es una persona jurídica o si el propietario presta servicios al inquilino propios de los del sector hotelero o la limpieza.

Si se alquila el piso a una persona que, además de vivir en él, lo utiliza como despacho personal, entonces habrá que aplicar el IVA. Por otra parte, el propietario aquí pierde la posibilidad de incluir el alquiler del piso como alquiler para vivienda y con él las reducciones a la hora pagar en la declaración de la renta. Estas reducciones son del 60% y alivian en buena parte la carga fiscal, por lo que es una pena perderlas.

Y, OJO, muy importante: la excepción de no declarar el IVA por alquiler de vivienda solo se aplica cuando se firma el contrato con una persona física.Si se hace con una empresa, se pierde este privilegio. Por lo tanto si nos encontramos con que una empresa quiere alquilar una vivienda para que sus empleados vivan en ella (suelen ser multinacionales las que lo hacen), sí que habrá que declarar el IVA.

Ahora bien, mientras que Hacienda tiene esto claro, los Tribunales no tanto, y hay sentencias que dicen que no, que no hay que pagar el IVA en estos casos. Sin embargo, ante la duda es mejor hacerle caso a la Agencia Tributaria y ahorrarse dinero en juicios.

Y ya por último: hay arrendadores que deciden dar ciertos servicios extra al inquilino como lavandería o limpieza. De nuevo, esto comporta IVA (del 10%, en este caso).

Por lo tanto, solo cuando se firma un contrato de alquiler de vivienda “puro” se está exento de IVA. Más adelante explicaremos qué hacer en el caso de que haya que pagar el IVA, pues conlleva una serie de gestiones a realizar.

IVA en alquileres de locales comerciales

Supongamos ahora que lo que se quiere alquilar es un local comercial o un despacho que se destinará por completo a la realización de una actividad laboral. Pues bien, en este caso habrá que declarar el IVA del 21% y repercutírselo al arrendatario. Eso sí: aunque lo pague él o ella, será el propietario quien lo declare.

En estos casos se aconseja siempre apartar la parte correspondiente al IVA y depositarlo en una cuenta bancaria secundaria para no utilizarlo (ni tener la tentación). Muchos contribuyentes cometen el error de no hacerlo y gastarse un dinero que, en realidad, ¡no es suyo! El IVA pertenece al fisco y hay que reservarlo para el momento en el que haya que hacer las correspondientes declaraciones, o llegará el momento de pagar y no existirá tal dinero.

Por lo tanto, cabe preguntarse…

¿Qué hacer si hay que pagar el IVA en el alquiler?

Ya sabemos que, a no ser que el alquiler esté destinado a uso exclusivo de vivienda, el propietario está obligado a declarar el IVA. En el caso de que así sea, tendrá también que hacer lo siguiente:

• Hacer el alta censal como empresario a través del Modelo 036 (en el caso de que alquile un inmueble urbano, es decir, un piso. No es el caso de los locales).
• Emitir facturas al inquilino incluyendo el IVA.
• Presentar trimestralmente el Modelo 303 (IVA trimestral) y anualmente el modelo 390 (resumen anual del IVA).

Aunque estos pasos sean los más engorrosos, habrá que llevarlos a cabo para no tener problemas con Hacienda y evitar posibles sanciones.