¿Qué impuestos pagaré si alquilo o vendo mi vivienda?

Cuando heredamos un piso, o compramos uno más grande para mudarnos, puede que nos surja una duda muy común: ¿alquilar o vender? ¿Cuál es la mejor opción?

La pregunta no tiene una respuesta sencilla. Para contestarla es necesaria analizar los pros y los contras de vender y de alquilar, y analizar la cantidad de gastos, impuestos e ingresos que reporte cada uno.

Gastos e impuestos al alquilar

Alquilar una vivienda reporta ingresos mensuales que pueden ser muy lucrativos para el propietario, pero también trae dolores de cabeza: atender las necesidades del inquilino si necesita que se haga alguna reparación, arriesgarse al impago del alquiler o el imprescindible mantenimiento del inmueble son solo algunos de ellos. Como contrapartida, los beneficios fiscales son mejores que en la venta, y tener un inmueble en propiedad siempre aporta un plus en seguridad financiera.

Vamos a ver los gastos y los impuestos que se generan al alquilar un piso.

Impuestos al alquilar

IRPF

Si la casa en alquiler está destinada a la vivienda, el único impuesto que ha de pagar el propietario será el IRPF.

Este se calcula de la siguiente manera: al beneficio anual que se percibe por el alquiler del piso habrá que restarle los gastos que este ocasiona. Si, además, ese alquiler es para una persona que tiene establecida en el piso su vivienda habitual, habrá que reducirse el 60% de la cantidad resultante entre ingresos y gastos. Al resultado se le aplicará el porcentaje de IRPF de alquiler correspondiente (que es gradual según los ingresos percibidos y varía del 15 al 45%).

Esto quiere decir que, si se alquila la vivienda a un inquilino que va a establecerse en ella de manera habitual, solo se tributa el 40% de la base imponible, algo muy positivo para el arrendador.

IVA

El IVA es un impuesto que sólo se aplicará en aquellos alquileres que no se destinen exclusivamente a vivienda, es decir: locales, despachos personales, oficinas… El IVA será, normalmente, del 21%.

Gastos al alquilar

Alquilar reporta una serie de gastos que, como ya hemos dicho, pueden traer dolores de cabeza: reparaciones, pintura, renovar los electrodomésticos cuando ya no están servibles… Ahora bien: todos los gastos del arrendador que tengan que ver con el piso en alquiler se pueden deducir de la renta.

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Los principales gastos son: intereses de la hipoteca, reparaciones y gastos de conservación del inmueble, IBI, tasas y otros impuestos, dinero adeudado, la comunidad y otros gastos comunes, amortización de la vivienda y de bienes inmuebles, importe de las primas de los seguros de hogar e impago, los suministros del hogar y los gastos de formalización del contrato

Gastos e impuestos al vender

Vender conlleva un mayor gasto en impuestos… y en gastos. Aún así, el vendedor podrá disponer de una suma muy jugosa una vez haya formalizado la venta. Si se sabe qué hacer con ese dinero, puede ser beneficioso, pero no hay que olvidar que la ganancia total será mucho más baja que el valor real del piso.

Impuestos al vender

IRPF

Cuando vendemos estamos ganando dinero, así que, al suponer una ganancia patrimonial, habrá que declararlo en la renta. Eso sí, si en vez de ganar perdemos dinero, no hará falta tributarlo ya que se considerará como una pérdida patrimonial.

También existen otras excepciones:

-Si se vende la vivienda habitual (se considera vivienda habitual cuando se lleva más de tres años viviendo en el mismo piso) y se invierte la ganancia en adquirir otra casa de residencia. Eso sí, esa transferencia de dinero y vivienda debe hacerse antes de que pasen dos años y hay que aclarar en la renta el acogimiento al beneficio fiscal por reinversión.

-Si el vendedor tiene más de 65 años y quiere vender la vivienda habitual.

Plusvalía municipal

Este impuesto grava el valor del bien inmueble desde que se compró hasta que se vende. Se calcula teniendo en cuenta:

• Valor catastral del suelo.
• Número de años en propiedad.
• Tipo de gravamen (depende de cada municipio).
• Coeficiente de incremento o tasa de revalorización. (Se consulta en el Catastro).

Con estos datos, habría que aplicar la siguiente fórmula para calcular la plusvalía municipal:

Coeficiente del Incremento x nº de años x valor catastral x tipo de gravamen.

IBI

El IBI, además, tendrá que pagarlo el vendedor, ya que tendrá que saldar las deudas de los gastos de comunidad, derramas, basura… Además, si la venta se hace, por ejemplo, a 4 de enero, seguirá siendo responsabilidad suya pagar el IBI porque es un impuesto responsabilidad del propietario de la casa a principios de años. Por este motivo es recomendable pactar quién va a pagarlo con el comprador antes de vender nada.

Gastos al vender

Gastos derivados del notario

El propietario deberá hacerse cargo de los gastos de otorgamiento de escritura pública y el futuro propietario se deberá ocupar de la primera copia y de las posteriores a la venta.

Además, el vendedor deberá abonar los gastos de notaría y cancelación de cualquier hipoteca previa, si la tuviera. Incluso podría ocurrir que la hipoteca esté amortizada, pero no cancelada registralmente. Y son gastos que deberá abonar el vendedor.

Pago del certificado energético

El certificado energético es un documento con la información de las características energéticas del piso. Cuesta 100 euros, y sin este certificado el notario no podrá aceptar la compraventa del piso.

Documento que certifique que se está al corriente en los pagos de la comunidad

El último paso sería realizar los pagos de la comunidad, y asegurarse de que quedan liquidados correctamente. Después hay que presentar, mediante documento, que se han efectuado bien. Este documento es el Certificado de Comunidad, se paga al administrador de la comunidad y es lo que demuestra que todos los pagos están liquidados.

Entonces, ¿qué es mejor?

Esta respuesta depende de muchos factores, pero a nivel tributario, alquilar puede ser más interesante. No solo se conserva la propiedad (no debemos olvidar que es un bien patrimonial), sino que se reciben ingresos mensuales que, si bien conllevan un gasto en impuestos, no es demasiado elevado si se alquila a una persona que pretende vivir ahí durante más de tres años (recordemos que, en este caso, solo se tributa el 40% del alquiler anual).