Rescisión del contrato de alquiler: ¿Cómo se lleva a cabo?

¿Temes que, al alquilar tu piso, elijas hacer tratos con el inquilino equivocado y luego no puedas rescindir el contrato?

Es uno de los miedos más comunes de los propietarios, y más teniendo en cuenta que el índice de morosidad está aumentando cada vez más. Los datos no mienten: según la Asociación de propietarios de viviendas en alquiler (Asval), durante algunos meses de 2020 la morosidad en el sector se ha triplicado del 5 al 15%.

Es por ello que, si eres propietario, te interesará saber cuál es la normativa que se aplica al alquilar una vivienda y cuándo es legal rescindir un contrato.

¿Cuándo es legal rescindir un contrato?

Existen dos supuestos en los que se puede rescindir un contrato de manera legal:

• Cuando el inquilino cumple con sus obligaciones, pero el propietario quiere recuperar el piso para uso propio o familiar.
• Cuando el inquilino no cumple con sus obligaciones (pagar el alquiler, no molestar a los vecinos…) y el propietario quiere echarlo del piso (por razones lógicas).

Fuera de estos dos supuestos, no es legal rescindir un contrato y hay que esperar a la finalización del mismo para recuperar el piso. Tras la finalización del plazo el propietario tendrá que avisar con al menos cuatro meses de antelación de que no se renueva el contrato. Esto se denomina preaviso de no renovación. Recuerda hacerlo siempre por burofax o con algún documento que deje constancia de tu decisión.

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Rescindir un contrato de alquiler para uso propio o familiar

Para saber cuándo se puede rescindir un contrato para uso propio o familiar de manera legal debemos ir a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La primera cuestión que debemos solventar es la duración del contrato, pues el inquilino tiene el derecho a permanecer en el inmueble durante un mínimo de tiempo. Este tiempo varía de los contratos celebrados antes del 6 de marzo de 2019 y a los que se firmaron después, pues entró en vigor una reforma de la LAU.

Contratos celebrados antes del 6 de marzo de 2019:

• 3 años cuando el arrendador es persona física
• 5 años si es persona jurídica

Contratos celebrados después de la reforma del 6 de marzo de 2019:

• 5 años cuando el arrendador es persona física
• 7 años si es persona jurídica.

En ambos casos, cuando transcurre el mínimo legal de años, el inquilino puede prorrogar el alquiler de manera automática hasta tres años a través de la tácita reconducción si el dueño no deja constancia de que quiere que se vaya con un preaviso.

Por lo tanto, recuperar el piso antes de tiempo sin que el inquilino haya obrado de mala fe, es decir, sin que haya dejado de pagar el alquiler o se haya comportado mal, será tarea difícil. La única manera de hacerlo es si el propietario expresa, a partir del primer año, que NECESITA recuperar el piso para uso personal o familiar y avisa con dos meses de antelación.

Ahora bien, el propietario tendrá un límite de tiempo (tres meses) para ocupar la vivienda o para que lo hagan sus familiares. Si no lo hacen, el antiguo inquilino tendrá derecho a regresar al piso y el propietario deberá compensarle económicamente los gastos de la mudanza o de la diferencia del nuevo alquiler y el antiguo.

Rescindir un contrato de alquiler cuando el inquilino no cumple con sus obligaciones

Cuando el inquilino no cumple con sus obligaciones (que están reflejadas en el contrato) es mucho más fácil rescindir un contrato. El único problema será que el inquilino se niegue a abandonar el piso, en cuyo caso habrá que iniciar un proceso de desahucio y armarse de paciencia.

Vamos a ver las causas en las que es legal utilizar un modelo de rescisión de contrato de alquiler para finalizar un arrendamiento.

Causas en las que es legal rescindir el contrato de alquiler por incumplimiento del inquilino

• Cuando no se paga la cantidad mensual pactada y estipulada en el contrato
• Cuando no se paga la fianza
• Cuando el inquilino subarrienda la vivienda sin consentimiento
• Cuando el inquilino produzca situaciones peligrosas, molestas, insalubres o ilícitas dentro del inmueble arrendado.

Cuando el inquilino comete alguna de estas faltas el propietario podrá rescindir el alquiler de manera legal, aunque hay que recordar que se deben incluir los siguientes documentos todo esto en el contrato:

Cómo preparar un modelo de rescisión de contrato de alquiler

Si la suerte está de tu parte y el inquilino acepta que se rescinda el contrato antes de tiempo tocará formalizar ciertos documentos.

Concretamente son dos:

Acuerdo de terminación con liquidación

Es un documento en el que se expresa la voluntad del arrendador y arrendatario de rescindir el contrato. En este acuerdo se firma que el inquilino deberá entregar las llaves y el propietario tendrá que devolverle la fianza en un plazo máximo de 30 días.

Acuerdo de terminación con retención de la fianza

Este acuerdo se utiliza, normalmente, cuando una de las partes ha finalizado el contrato antes de tiempo y la otra no está conforme o bien entiende que no se han cumplido las obligaciones que tenía la otra parte.

¿Y qué pasa cuando es el inquilino el que quiere rescindir el contrato de alquiler?

Cuando es el inquilino el que quiere rescindir el contrato no hay tantas dificultades, aunque sí cierta responsabilidad económica. A saber: el inquilino deberá preavisar con dos meses de antelación, pero siempre y cuando ya hayan pasado, por lo menos, 6 meses desde que se inició el contrato, tal y como indica la LAU. Hacerlo antes de ese plazo significa correr el riesgo de indemnizar al propietario de la siguiente manera: deberá pagar lo correspondiente a una mensualidad por año restante del contrato de alquiler. Así, si la duración iba a ser de 5 años, el inquilino deberá pagar al propietario 4 mensualidades en concepto de indemnización.

Sin embargo, en el supuesto de que el propietario haya faltado a sus responsabilidades, el inquilino podrá rescindir el contrato sin ninguna repercusión legal o económica.

Causas en las que es legal que el inquilino rescinda el contrato

• Cuando el propietario no realice las reparaciones del inmueble necesarias para conservar la vivienda y su habitabilidad.
• Cuando el propietario interfiera en el uso normal de la vivienda perturbando al inquilino.

Además, si el inquilino decide rescindir el contrato porque el propietario ha cometido alguna de estas faltas, el propietario estará obligado a devolverle la fianza. Si se niegas, el inquilino está en su derecho de demandar.

5 consejos prácticos para rescindir un contrato sin problemas

1. Intenta siempre ir por la vía amistosa. Hablando se entiende la gente y llegar a los tribunales siempre es un desgaste económico y psicológico
2. Evita echar por la fuerza al inquilino con amenazas, cortes de luz o cambiando la cerradura. Utilizar estas medidas significa poder ser acusado de extorsión, y eso es un delito.
3. Asegúrate de tener constancia de todo. Si te comunicas con el inquilino por emails o por escrito, mejor, y si llevas un testigo cuando habláis, también mejor. Esto te dará ventaja si llegáis a juicio.
4. Mejor prevenir que curar: solicita una evaluación de calidad del inquilino para asegurarte de que puede cumplir con el contrato. Muchas inmobiliarias ofrecen este servicio.
5. Revisa siempre todo con un asesor legal o un abogado, actuar por cuenta propia puede acarrear muchos problemas.