Las consecuencias de la nueva ley catalana del alquiler

Recientemente se ha cumplido un año de la entrada en vigor de la ley catalana del alquiler, que se puso en marcha en septiembre de 2020, y que se basa en la limitación de los precios de los arrendamientos, algo que ha creado bastante rechazo entre los expertos del sector y los propietarios. Tras un año de vigencia de esta normativa, ¿cuál es el balance?

¿En qué consiste la ley catalana del alquiler?

Antes de analizar cuáles han sido las consecuencias de esta ley para el sector del arrendamiento residencial, conviene recordar que la norma obliga a los propietarios a fijar el precio del alquiler en base al Índice de Referencia de Precios. Esta medida no se impone en todos los inmuebles ni zonas de toda Cataluña, si no en aquellas zonas más tensionadas de la comunidad (donde hay riesgo de abastecimiento insuficiente de vivienda de alquiler asequible y cuando la carga para el pago del alquiler supera el 30% de la media de los ingresos familiares). Esto significa que se aplica en Barcelona y otros 59 municipios del territorio.

En estas áreas, según la normativa de la Administración catalana, el precio no puede aumentar respecto al contrato de arrendamiento anterior -si fue firmado en los últimos cinco años- y no podrá superar el Índice de Referencia de Precios fijado por la Generalitat.

Este precio se podrá incrementar cuando, en el último año, se han realizado obras en la vivienda en pro de la mejora de habitabilidad, seguridad, y/o eficiencia energética. También si concurren en la vivienda al menos tres de diferentes parámetros como contar con ascensor, aparcamiento, vivienda amueblada, sistema de calefacción o refrigeración, zonas comunitarias de uso compartido (como jardín o azotea), piscina comunitaria o equipamientos análogos, servicios de conserjería en el edificio o vistas especiales.

Principales consecuencias de la implantación de la ley catalana del alquiler

Reducción de la oferta de viviendas

Uno de los principales efectos de esta ley, tras un año en vigor, es la reducción de la oferta de viviendas. Según idealista, el número de viviendas en alquiler en Barcelona de este portal a comienzos de septiembre era de unas 10.900, y se ha reducido un 42% frente al parque disponible un año antes. Pues entonces la oferta disponible se duplicó a causa del confinamiento.

Si se compara con otras zonas nacionales, en Madrid también se duplicó la oferta en 2020, y el stock actual es un 22% más bajo que hace un año, pero todavía resulta un 62% más elevado que a finales de la época veraniega del año 2019.

También creen en esta reducción de oferta disponible en pisos.com. Sus datos revelan que se ha registrado una caída del 40% de la oferta de alquiler disponible. Esto se debe a la vuelta del alquiler turístico y por la inseguridad que se ha generado en el mercado con la aplicación de esta ley. Las consecuencias: muchos propietarios han retirado su vivienda del mercado de arrendamiento residencial.

Desde idealista creen que la ley catalana de control del precio del alquiler no ha funcionado como se esperaba. Y como hay menos stock, ahora los futuros inquilinos lo tienen más complicado a la hora de encontrar una vivienda en alquiler en Barcelona y el resto de zonas tensionadas.

Reducción de precios de forma generalizada

Los expertos ven una reducción de precios desde la implantación de la ley catalana del alquiler, pero no es por este motivo, si no por la pandemia en general, puesto que los precios se han reducido en muchos lugares del país.

Desde septiembre de 2020, cuando entró en vigor esta ley, los precios de los alquileres han disminuido un 10% respecto al precio de julio del 2020 en la ciudad condal. Vicenç Hernández, CEO de Tecnotramit y presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña (AIC), explica que “los distritos del Eixample y Ciutat Vella, son dos zonas que han experimentado una bajada muy notable, ya que se caracterizan por ser zonas tensionadas, pero generalizar toda una capital por la evolución destacada de un par de distritos es delicado”.

“A la hora de firmar un nuevo contrato de alquiler es obligatorio que este se ajuste al Índice de Referencia de Precios o que se mantenga en base a lo que se pagaba anteriormente”, afirma Hernández. Es decir, ahora ya no se puede incrementar el precio del alquiler. Por esa razón, se puede confirmar que actualmente los precios de los contratos son más baratos.

Desde pisos.com opinan que no ha habido un efecto directo sobre la caída de los precios por la ley catalana. Más bien esto ha tenido lugar por una evolución decreciente registrada desde principios de 2020 con una natural tendencia a la baja tras años de crecimiento previo.

Según pisos.com, el precio del alquiler ya había comenzado a caer a principios de 2020, antes de la aplicación de la nueva regulación. Ferran Font, director de Estudios del portal inmobiliario, subraya que “en Madrid capital la tendencia ha sido prácticamente idéntica, así resulta evidente que la moderación de los precios del alquiler en Barcelona no responde a un impacto directo ley de alquileres catalana”.

Comparten este punto de vista los expertos de Idealista. “Se observa un impacto casi nulo en las bajadas de precio, que se ha reducido de forma similar en los grandes mercados”. Así, Barcelona ha mantenido la tendencia bajista iniciada en 2019, que se aceleró durante 2020, al marcar un descenso en los precios del 12%.

En Madrid, esta bajada de precios se ha producido principalmente en el último año, pues en los últimos 24 meses, la reducción es de solo el 9,9%, lo que pone el foco de la caída en la enorme sobreoferta registrada.