¿Qué rentabilidad se puede conseguir con la inversión en locales comerciales?

Cuando hablamos de inversión inmobiliaria muchas veces tendemos a pensar en los pisos y en el sector residencial en general, pero hay más opciones que pueden ser igual o más rentables. Se trata de la inversión inmobiliaria en locales y establecimientos comerciales. De hecho, según el portal Idealista, la rentabilidad de este tipo de propiedades es la más alta dentro del sector con un 9,3% de media en el año 2018, frente 7,4% de las viviendas e incluso por delante del 8,4% de las oficinas. Por tanto, no hay que desdeñar esta posibilidad si queremos adentrarnos en el mundo de la inversión inmobiliaria.

¿Cómo calcular la rentabilidad de la inversión inmobiliaria en locales?

En este punto tenemos que saber que hay dos tipos de rentabilidades, la bruta y la neta. La primera de ellas sirve para calcular la rentabilidad sobre la inversión inicial sin tener en cuenta los gastos derivados del alquiler, de los que hablaremos a continuación. Si hemos comprado un local por 80.000 euros, teniendo en cuenta ahí el total de la inversión incluyendo las posibles reformas, y lo alquilamos por 700 euros mensuales la fórmula para calcular la rentabilidad bruta es sencilla:

Rentabilidad bruta = (ingresos totales anuales por el alquiler / inversión total inicial) x 100

En este caso sería así: (8.400 / 80.000) x 100 = 10,5% de rentabilidad anual.

Ahora bien, como dice el popular refrán, “no es oro todo lo que reluce”. Una vez que sabemos la rentabilidad bruta, tendríamos que calcular la rentabilidad neta o real. Aquí se deben incluir todos los gastos a coste del propietario como son los impuestos, el IBI, la comunidad y otra sería de conceptos. Así pues, para calcular la rentabilidad de la inversión inmobiliaria en locales también tendríamos que conocer todos los gastos que tenemos. La fórmula quedaría de la siguiente manera:

Rentabilidad neta = (ingresos totales anuales por el alquiler – costes totales anuales por la propiedad / inversión total inicial) x 100

En el siguiente caso quedaría así: (8.400 – 1.500 euros / 80.000) x 100 = 8,6%.

Así pues, la rentabilidad real o final sería casi dos puntos más baja que la rentabilidad bruta. Por tanto, es importante incorporar el factor de los gastos a la hora de hacer la fórmula. Aun así, la media de rentabilidad es, como hemos visto anteriormente, del 9,3%. Aunque, cuando hablamos de inversión inmobiliaria, debemos saber cuando habremos amortizado nuestra inversión inicial. Si nuestro coste total inicial, incluidos los posibles préstamos y sus intereses ,es de 80.000 euros y cada año obtenemos unos ingresos netos de 8.400 – 1.500, es decir 6.900 euros, tardaríamos 11,5 años en amortizar el total de la inversión.

Los gastos a tener en cuenta

En este punto, como ya hemos visto, es muy importante tener en cuenta todos los gastos asociados a la compra y mantenimiento del inmueble, ya que marca la rentabilidad final que obtendremos por la inversión. Así pues, empecemos por la cuestión fiscal, ya que, a diferencia del alquiler residencial, en este caso si se debe tener en cuenta el IVA. Lo primero es darnos de alta en Hacienda como arrendador de locales de negocio. Además, trimestralmente debemos pagar el IVA generado por nuestros ingresos.

Así, si la cuota es de 700 euros, debemos añadirle un 21% que debe pagar el arrendatario, pero que lo transfiere a Hacienda el arrendador. Además, como nuestro arrendatario será un autónomo o una empresa, debemos retener el porcentaje de IRPF para después abonarlo a Hacienda. Por último, también debemos incluir las rentas generadas en la Declaración de la Renta que presentamos con carácter anual.

También deberíamos incluir los gastos del IBI, en caso de que lo pague el arrendador; la licencia comercial anual; los posibles gastos para arreglar desperfectos; la gestoría que nos lleve los papeles y demás gastos generados por alquilar el local. Una vez que tengamos la factura total de gastos, la utilizaremos para saber la rentabilidad real de nuestra inversión inmobiliaria en locales y establecimientos comerciales.

La licencia comercial

A la hora de plantearnos invertir en locales y establecimientos comerciales, también hay que tener en cuenta la licencia, que corre a cargo del propietario. Por ejemplo, si hemos comprado un local para abrir un bar y después alquilarlo, la licencia la debemos pagar nosotros y no el arrendatario. Ahora bien, esta licencia, que es municipal, se saca solamente una vez, siempre y cuando no cambie la actividad comercial que se desarrolla. De esta manera, si abrimos un pub y dos años después hacemos una reforma para hacer una tienda de alimentación, debemos cambiar la licencia. Además, para cada actividad los ayuntamientos establecen una serie de características distintas. Así, para una tienda de ultramarinos no será necesario la existencia de baños públicos para clientes, pero en un bar sí.

¿Qué hace atractivo a la inversión inmobiliaria en locales?

Probablemente después de leer las obligaciones fiscales y regulatorias te estés planteando si de verdad vale la pena la inversión en establecimientos comerciales. Pero, hay varias características que hacen que sea una opción atractiva. La primera de ellas es que es la más rentable, pese a toda esta regulación y fiscalidad. La media es del 9% anual, superando, por ejemplo a la bolsa, que ha ofrecido un 8% de rentabilidad de media durante los últimos 40 años.

Además de ser más rentable, esta inversión genera unos flujos de caja continuos, especialmente si nuestro arrendatario es un negocio solvente. Por ello, es un dinero casi garantizado, o al menos más garantizado que en la renta variable, donde los beneficios fluctúan día tras día. Por otro lado, es un activo real y tangible que podemos sacarle todavía más rentabilidad si después lo vendemos. Un ejemplo, en el modelo que hemos usado, después de 20 años vendemos el local por 120.000 euros habremos logrado una rentabilidad del 238% en dos décadas. O lo que es lo mismo, esos 80.000 euros los habríamos transformado en 190.400 euros, logrando más de 110.000 euros de beneficios.

Por último, y no menos importante, también influyen el tipo de contratos que se firman. En este caso, suelen ser contratos más largos que en el sector residencial y, además, la propia normativa es más flexible en cuanto a las rentas que paga el inquilino. Por eso, si su negocio marcha bien se pueden subir con más facilidad . Así podríamos lograr una mayor tranquilidad al tener arrendado el local durante un mayor número de años a un mismo inquilino y ligarlo a la inflación para no perder poder adquisitivo como se podría hacer con una renta fijada e inflexible.