¿Cuáles son las inversiones inmobiliarias más y menos rentables?

Si estás pensando en invertir en el mercado inmobiliario probablemente te hayas planteado cuál pueden ser los activos más y menos rentables. La pregunta es muy normal, pero depende de cómo queramos plantear nuestra inversión. Si queremos alquilar, comprar para reformar y vender o si queremos invertir indirectamente en el sector a través de otro tipo de productos financieros como los fondos de inversión, los ETFs o incluso el crowdfunding inmobiliario. Por eso, vamos a hablar de la rentabilidad que podemos obtener en cada uno de los casos y qué debes tener en cuenta.

Rentabilidad del alquiler

La mayoría de los que quieren invertir en ladrillo lo que buscan es adquirir la propiedad y sacar rentabilidad mediante el alquiler de la misma. Es una de las opciones más expandidas por España y lo cierto es que puede resultar una opción bastante rentable a largo plazo. Según Idealista, los locales comerciales son los activos más rentables para ser arrendados, ya que se logra una rentabilidad superior al 9,3%, con las oficinas se logra un 8,4%, mientras que con los pisos un 7,4% y con los garajes un 5,1%. Asi podemos hacernos una idea de cuáles son las inversiones inmobiliarias más o menos rentables.

Sin embargo, si estamos planteándonos invertir en uno de ellos tendremos que analizar las características de cada una de estas propiedades en concreto. Los locales son los más rentables, pero pueden suponer un desembolso elevado si adquirimos la propiedad en función del lugar en el que se encuentre. Además, también debemos contar con el riesgo de que el negocio no funcione bien y pueda incurrir en impagos. Aun así, tiene sus ventajas frente a otros activos y todo dependerá de nuestro criterio y de lo que queramos conseguir con nuestra inversión.

En segundo lugar, encontramos a las oficinas que comparten unas características muy similares a la de los locales con la salvedad de que una compañía que alquila oficinas tiende a ser más grande. Esto puede ser un motivo de tener más solvencia. Aunque, como es lógico, la inversión inicial para invertir en oficinas y adquirir la propiedad para después arrendarla también es elevada.

El tercer puesto es para la inversión más clásica, que es la de invertir en inmuebles para después arrendarlos. Con una rentabilidad del 7,4% en menos de 15 años habríamos logrado un 100% de rentabilidad. Y por último, nos encontramos la inversión en garajes para ser arrendados. Es la opción menos rentable pero también es la opción que requiere menos desembolso inicial.

Rentabilidad de comprar para vender

Aquí la rentabilidad es un poco más difícil de estimar porque puede llegar a ser hasta del 30%. Pero también puede tener un porcentaje mucho más reducido porque todo depende de muchas variables. Influirá el precio inicial al que compramos el inmueble, el precio que nos cueste la reforma y el precio de venta. Entonces para calcular la rentabilidad deberíamos hacerlo al inicio de adquirir esa propiedad. Lo positivo en este caso es que podremos saber desde el principio una rentabilidad estimada que podemos conseguir con nuestra inversión. Así las cosas, si el piso antes de la reforma lo compramos por 70.000 euros, la reforma estimada nos cuesta 30.000 euros y podemos vender el piso 130.000 euros. Entonces sí, habremos logrado una rentabilidad del 30%.

Como hemos visto, este tipo de inversiones es más fácil de calcular la rentabilidad. Aunque, también depende de muchos factores porque el precio de la reforma final puede ser superior al que hemos estimado y esto minaría nuestra rentabilidad. Sin embargo, es muy importante en este punto tener claro la fiscalidad respecto a las ventas de las viviendas. Ya que, puede suponer un porcentaje importante de nuestro beneficio final. Por tanto, es difícil estimar si esta se puede encontrar entre las inversiones inmobiliarias más o menos rentables.

Rentabilidad de la inversión indirecta

Dentro de la inversión indirecta encontramos mucho tipo de activos diferentes. Aquí aparecen los fondos de inversión, los ETFs, la inversión directa en acciones, en Socimis, en REITS y en crowdfunding inmobiliario. Cómo se puede suponer, la rentabilidad de cada tipo de producto también es muy diferente. Todo dependerá del riesgo que queramos asumir, de la diversificación que tengamos en la cartera y de la evolución del mercado. Ya que este tipo de inversión tiene el hándicap de estar influida por la volatilidad asociada a la renta variable, aunque no en todos los casos.

En los fondos de inversión podremos encontrar fondos de inversión inmobiliarios directos e indirectos. Los directos compran propiedades y obtienen los beneficios a partir de las rentas obtenidas por el alquiler de estas propiedades. Mientras que los fondos de inversión inmobiliario indirecto invierten en las compañías del sector. Por tanto, dependerá mucho del tipo de activo que elijamos para determinar si es una de las inversiones inmobiliarias más o menos rentables.

En el caso de los REITS, las acciones, las socimis y los ETFs es directamente inversión en renta variable con los beneficios y los contras que esto supone. Así habrá años los que se logre una rentabilidad abultada y habrá otros en las que esto no sea así e incluso incurramos en pérdidas. Por tanto, un consejo para saber la rentabilidad que podemos obtener de este tipo de inversiones es mirar el histórico de cotización. Bien sea del fondo, de la acción o del ETF.

¿Cómo calcular la rentabilidad?

Calcular la rentabilidad inmobiliaria es complicado, pero es importante que nos hagamos una estimación de lo que queremos ganar. Así, podremos elegir mejor el tipo de activo en función de sus características y del riesgo que tiene. Como es obvio hay unas inversiones inmobiliarias más o menos rentables que otras, pero influye mucho el tipo de activo. Por ejemplo, un fondo de inversión puede ser el doble de rentable que el alquiler de un piso, o a la inversa. Por tanto, lo más recomendable es mirar caso por caso y tener claros nuestros objetivos de rentabilidad que esperamos obtener. Al igual que los riesgos asociados a cada tipo diferente de activo.