Cuando tienes un inmueble alquilado, existe cierta tendencia a pensar que, cuando finaliza un contrato de alquiler , el inquilino va a abandonarlo sin más y te va a entregar las llaves sin problemas. Sin embargo, a veces esta situación ideal no se produce, y es mejor estar prevenido por si sucede alguna incidencia.
Índice de contenidos
Cuando finaliza un contrato de alquiler
Según el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, cuando se trata de contratos celebrados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019 referentes al alquiler de viviendas, el inquilino tendrá derecho a permanecer en la misma hasta tres años, aunque se haya pactado un periodo inferior. Para los contratos celebrados posteriormente, el derecho se amplía hasta los cinco o siete años, dependiendo de si se el arrendador es una personas física o jurídica. En caso de que el inmueble sea un local y no una vivienda, el plazo será el que acuerden previamente las partes.
Consecuencias de no comunicar el fin de contrato del alquiler
Si el arrendador no realiza una comunicación de cese del contrato de arrendamiento, este se irá prorrogando, con distintos plazos dependiendo de la fecha de firma del mismo, o entrará en tácita reconducción, que no se consideraría una prórroga sino un nuevo contrato. Por tanto, la no comunicación de fin de contrato de alquiler en fecha y forma adecuadas puede traer consigo consecuencias no deseadas para el propietario.
Después del cambio de normativa que tuvo lugar en 2019, el arrendador debe comunicar su deseo de finalizar el contrato con al menos cuatro meses de antelación.
Cómo finalizar un contrato de arrendamiento
Dado que debe quedar constancia de que la otra parte ha sido debidamente notificada, es aconsejable comunicar el cese del contrato de arrendamiento mediante un burofax, telegrama, carta certificada con acuse de recibo o notario.
Si quieres saber cómo notificar a un inquilino su finalización del contrato, es importante asegurarse de que la carta enviada incluya los siguientes datos:
- Identificación de las partes del arrendamiento (arrendador y arrendatario) con nombre, apellido, documento nacional de identidad o equivalente y dirección.
- Identificación de la vivienda o local alquilado.
- Motivo por el cuál se quiere rescindir el contrato de alquiler.
- Fecha de celebración contrato de alquiler.
- Fecha en la que finaliza el contrato.
Cuando finaliza un contrato de alquiler el inquilino deberá entregar las llaves y realizar la firma del documento de resolución de contrato.
Debe haber motivos legales para solicitar el fin del contrato de alquiler
En caso de que sea el arrendador el que quiera finalizar el modelo de contrato de alquiler, su deseo debe estar motivado por la necesidad de ocupar la vivienda o local, el incumplimiento por parte del inquilino de alguna de las condiciones estipuladas (impago, subarriendo, obras no consentidas…) o la finalización del periodo que se firmó. Si se cumplen los plazos de comunicación establecidos por ambas partes y las razones del propietario son las indicadas, el contrato se resolverá y no habrá lugar a indemnizaciones o multas.
Uno de los motivos más habituales que suelen motivar la rescisión del contrato por parte de los propietarios son los impagos de la renta. Para evitarlo, es recomendable comprobar los ingresos y el historial de pago y de deuda del arrendatario antes de seleccionarlo. Si no quieres realizar tú mismo estos trámites, existen compañías que realizan un estudio gratuito de la solvencia del inquilino al solicitar un adelanto de la renta.
¿A partir de qué fecha puedo resolver el contrato de alquiler?
Dependerá de cuándo se haya celebrado el contrato de arrendamiento de vivienda, ya que en los últimos años ha habido algunos cambios sensibles en la legislación que afectan de lleno a la duración mínima de los alquileres. En la siguiente tabla, elaborada a partir de datos del blog de Melián Abogados, podrás ver el periodo mínimo de tu alquiler según cuando firmaste el contrato de arriendo.
El arrendatario de un local, una asociación a la que tengo arrendado el local desde octubre de 2016 no paga el alquiler desde septiembre de 2020. Tuvo problemas de salud y no hemos hecho nada hasta ahora. Este mes me dice que desalojará el local a lo largo de septiembre. El contrato indicaba un plazo de tres años prorrogable anualmente si no se comunicaba con dos meses de antelación.
Quiero notificarle por burofax que el 18 de octubre no prorrogaremos el contrato (si realmente ha desalojado y entregado las llaves antes, mejor), pero la dirección que figura en contrato es de un pueblo, y también se indica en contrato que son igualmente válidas las notificaciones realizadas en el propio local. Pero como no tiene actividad en el local y sé que la persona firmante como representante de la asociación no reside ahora en la dirección de ese pueblo (ni ella ni ninguna otra persona que pueda recibir el burofax): ¿tiene validez el burofax como notificación fehaciente si no lo recibe nadie aunque se envíe a las direcciones que figuran en el contrato?
Gracias.
Hola Andres.
En el caso en que el mensajero pueda realizar la entrega no habrá ningún problema, pues el inquilino deudor habrá firmado la recepción del mensaje. Así, en caso de que el servicio contratado contuviese los subservicios de acuse de recibo y certificación de contenido generará prueba. Esto se trata de una prueba con total validez incluso en un juzgado.
El problema aparece cuando el destinatario no quiere recepcionar el burofax o, no estando en el domicilio, se le deja “nota de aviso” pero no va a recoger el burofax a la oficina de correos.
En estos casos, la jurisprudencia viene diciendo con bastante frecuencia que, el intento de entrega del burofax, tendrá los mismos efectos que la propia entrega. Se presumirá entonces que el arrendatario no ha querido recibir la notificación, debiendo ser él quien pruebe que se debe a causas ajenas a su voluntad que no pudo recibir la notificación.
En este caso, entendiéndose que es responsabilidad del arrendatario responder en el que es el local arrendado (o los domicilios citados) sería su responsabilidad prestar disponibilidad para tales notificaciones.
Aún así, como hemos dicho todo ello es en base jurisprudencial y no es blanco o negro, por lo que quizás lo más prudente sería extender la diligencia del arrendador lo máximo posible para asegurar la recepción de la comunicación, notificándose en los lugares descritos en el contrato o en el domicilio social de la asociación.
Buenos días,
Tengo un contrato de alquiler hasta el 30/06, pero el inquilino ha decidido irse a mediados de mes, y me ha dejado las llaves en el domicilio, habia pagado el mes completo, quedaria restar los gastos pendientes para devolver la fianza. No ha firmado ningún documento de entrega de llaves, yo he entrado para hacer fotos a la vivienda y reclamar la limpieza no realizada, 3 Cuestiones: Es correcto haber entrado en la vivienda para verificar el estado, ya que me entregaron las llaves? puede volver a entrar el inquilino en la vivienda? corresponde la devolución de la mensualidad que no ha residido.Gracias.
Buenos días Luis,
Se entiende que en el momento de la entrega de llaves finaliza el contrato de arrendamiento y que una vez finalizado no puede volver a entrar. Aunque no lo haya comunicado con la antelación obligatoria, ha pagado el mes completo y no solo los 15 días, por lo que puede restarle los gastos de suministros y limpieza de la fianza siempre y cuando lleve factura, (aunque lo conveniente es un acuerdo amistoso).
Soy propietario de un piso que he alquilado por 11 meses, ¿que ocurre si cuando llegue el vencimiento el inquilino no se quiere marchar? no me ha dado tiempo a realizar preaviso con un mes de antelación, puedo entrar en la vivienda al día siguiente del vencimiento del contrato? gracias
Hola Ana.
En principio si no se comunica el fin del alquiler el contrato se renueva automáticamente. Pero dependiendo de lo que se especifique en el contrato puede que la situación varíe. Te recomendamos que leas el artículo de nuestro blog Duración mínima del contrato de alquiler para más información.
Gracias.