Preocupaciones de los arrendadores ante la Ley de Vivienda

La entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda está revolucionando el mercado del alquiler y, según apunta la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), la inseguridad y la preocupación de los propietarios ante la nueva legislación provocará la fuga de propietarios del mercado de alquiler. En concreto, la FAI ha detectado que, incluso antes de la entrada en vigor de la nueva Ley, muchas agencias inmobiliarias que trabajan con pequeños empresarios están cambiando su modalidad de alquiler hacia otras formas de arrendamiento o, incluso, a la venta de sus inmuebles. Pero, ¿cuáles son exactamente las preocupaciones de los arrendadores ante la Ley de Vivienda?

Cambios en el alquiler de la nueva Ley de la Vivienda

Los principales cambios en el alquiler que trae consigo la nueva legislación, que se regula según la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, tienen el objetivo de mejorar el acceso a la vivienda, consiguiendo que esta sea más asequible. Los nuevos cambios y la situación que se deriva de la Ley de la vivienda, afecta directamente a los propietarios y a los inquilinos. A continuación, vamos a analizar los cambios más significativos con la aplicación de esta nueva legislación:

El pago del alquiler

La nueva regulación establece que el pago del alquiler deberá realizarse a través de “medios electrónicos”. Sin embargo, la propia normativa contempla, de forma excepcional, la posibilidad de efectuarlo en metálico si alguna de las partes no contase con una cuenta bancaria o con acceso a medios electrónicos.

El propietario se hará cargo del mes de agencia

Una de las preocupaciones de los arrendadores es que el inquilino no se hará cargo del mes que suelen cobrar las agencias inmobiliarias por el alquiler de una vivienda que han gestionado. La nueva Ley de la Vivienda recoge que “los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán siempre a cargo del arrendador”.

Este cambio se aplicará independientemente de que el arrendador sea una persona física o jurídica. Hasta este momento, la Ley determinaba que en el caso de que los propietarios fuesen una persona jurídica (una empresa), sí que debían hacerse cargo de este gasto. Por el contrario, en el caso de que fueran una persona física (un particular), se creaba una especie de vacío legal que no le obligaba a hacerse cargo. Además, la fianza que se le exija al inquilino no podrá ser superior a una mensualidad del alquiler. Estas medidas tienen el objetivo de facilitar que una persona pueda acceder a un alquiler sin sufrir el empobrecimiento que les podía suponer hasta ahora.

Topes de alquiler

La nueva Ley de Vivienda establecerá topes en el precio del alquiler. Los topes se quedarían en el 2% para 2023 y en el 3% en 2025. De la misma forma, los grandes tenedores, aquellos que cuenten con más de 5 viviendas, deberán bajar los precios de alquiler basándose en el índice de referencia de las propiedades que estén situadas en zonas tensionadas.

Nuevo sistema de bonificación fiscal en el IRPF

Mediante un sistema de bonificación fiscal del IRPF los propietarios con menos de 5 viviendas en alquiler en zonas tensionadas obtarán a ayudas a cambio de bajar los precios de sus viviendas. Gracias a esto se potenciarán los descuentos, el acceso al alquiler a jóvenes menores de 35 años y la rehabilitación de las viviendas, ya que todas estas cuestiones tendrán bonificaciones en el IRPF.

Consecuencias negativas en el alquiler

A grandes rasgos, la nueva ley reducirá el stock de alquiler y endurecerán las condiciones para los inquilinos menos solventes. En concreto, estas son algunas consecuencias que la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias prevé:

·        Aumento de los avales, depósitos y fianzas que se exigirán a los inquilinos.

·        Disminución de la capacidad de negociación por parte de los arrendadores.

·        Reducción de la rentabilidad del alquiler para los propietarios.

·        Aumento del tiempo de recuperación de una vivienda tras un impago.

·        Menor inversión por parte de los propietarios en las zonas tensionadas para el mantenimiento de las viviendas.

·        Aumento de los tiempos de compromiso mínimo para realizar un arrendamiento.

·        Autogestión por parte de los propietarios para ahorrar costes adicionales.

·        Más casos de economía sumergida que se traducen en engaños, estafas o condiciones abusivas para los arrendadores.

Asesoramiento experto para brindarse ante la Ley

Teniendo en cuenta el impacto que la nueva regulación tendrá en el mercado del alquiler es muy importante que los arrendadores recurran a mecanismos y herramientas de protección. En este sentido, una de las opciones que más salida está teniendo entre los propietarios es la contratación de seguros de impago de alquiler. Los seguros de impago como el ofrecido por Advancing protegen al arrendador ante situaciones como el impago o la okupación, aspectos que se ven fuertemente afectados por la nueva legislación. Además, son una solución que aporta tranquilidad al arrendador ya que se asegura que, sea cual sea la situación, recibirá el ingreso de la renta de forma puntual y sin excusas.