¿Cómo hay que declarar el alquiler de corta estancia de una segunda residencia?

Declarar el alquiler temporal o de corta estancia comporta una doble carga impositiva: IRPF e imputación de rentas inmobiliarias

Los pisos vacíos generan impuestos. Por lo tanto, tener una segunda residencia en propiedad, o bien una vacacional en la playa, la montaña o el pueblo es un gasto continuo que hay que asumir. Para no tener pérdidas, muchos propietarios deciden alquilar de forma esporádica y breve sus segundas residencias a terceras personas. De esta manera, consiguen ganar algo de dinero, ocupan la residencia los meses de invierno y la tienen desocupada en verano para disfrutarla como quieran. Pero, ¿cómo se declaran estos ingresos?

En el caso de que el propietario opte por el alquiler de uso temporal o de corta estancia (que también se conoce como vacacional) porque quiere disfrutar de ella en el verano o cree que le saldrá más rentable, tendrá que ser consciente de la doble carga impositiva que esto le supondrá. Sin embargo, siempre es mejor generar ingresos que gastos, por mucho que estos estén sujetos a impuestos. Otras alternativas al alquiler temporal serían vender la casa o alquilarla de forma permanente.

Sin embargo, en este artículo nos interesa explicar el alquiler temporal, así que vamos a explicar en qué consiste el alquiler de corta estancia y cómo se declara para que aquellos que deseen practicarlo conozcan todos sus entresijos.

Diferencia entre alquiler por contrato de vivienda y por uso distinto a la vivienda

Lo primero que debemos saber es que no es lo mismo un alquiler temporal que uno destinado a la vivienda. La forma de diferenciarlos la encontramos en la Ley del Arrendamiento Urbano (LAU). Esta define el alquiler destinado a la vivienda como aquel que recae sobre una vivienda urbana cuyo destino principal es satisfacer la necesidad de vivienda del inquilino. Se refiere, por lo tanto, a la residencia habitual del arrendatario. En contraposición, un contrato de vivienda temporal o “de uso distinto al de la vivienda”, como indica la LAU, es aquél en el que el inquilino no reside porque no es su vivienda habitual. Por lo tanto, la diferencia principal es si se satisface o no la necesidad de vivienda permanente.

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La importancia aquí reside en que hay un beneficio fiscal que reduce al 60% la carga impositiva de las rentas de capital inmobiliario de aquellas vivienda destinadas a vivienda habitual. Por lo tanto, en los alquileres temporales los impuestos a pagar serán mayores, ya que no tendrán derecho a esa reducción del 60%. ¿Quiere decir esto que es mala idea alquilar de forma temporal? No necesariamente, pues un alquiler temporal puede conllevar mayores beneficios, como disponer de la vivienda siempre que se desee. Le tocará al propietario analizar los pros y los contras de cada opción.

Cómo tributa el alquiler temporal, de corta estancia o turístico

Al igual que en el alquiler de vivienda habitual, los pisos que se alquilan de forma temporal han de declararse como rendimientos del capital inmobiliario. Estos rendimientos se calculan restándole a los ingresos obtenidos por el alquiler los gastos del mismo. El impuesto que se aplicará después a la cantidad resultante para calcular la carga impositiva es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Como es sabido, el tipo impositivo que se aplicará dependerá de los ingresos anuales del propietario, y será progresivo (del 19 al 45% en 2020).

Por otra parte, si el propietario ofrece algún tipo de servicio al contribuyente propio de la actividad hotelera como: limpieza, comida, lavandería… tendrá que declarar esta actividad como un rendimiento económico. ¿Qué quiere decir esto? Pues que al impuesto del IRPF se le sumará el del valor añadido (IVA), que en estos casos sería del 10%.

Y, ya por último, debemos tener en cuenta un fenómeno que se da cuando se alquila un piso por temporadas: se deben declarar dos períodos temporales diferentes. Uno corresponde al período en el que el piso está alquilado, y se declara tal y como hemos explicado. El otro corresponde al tiempo que el piso permanece vacío que, como ya hemos dicho, sigue generando impuestos en lo que se conoce como imputación de rentas inmobiliarias.

Fuente: vacaciones-españa.es

Cómo tributar el período en el que el piso está vacío

Una vez declarado el alquiler, toca declarar el tiempo en el que el piso no estuvo en alquiler. Puede parecer injusto que Hacienda haga pagar al contribuyente por un piso que no utiliza, pero es que el fisco interpreta que ese inmueble puede aportar al propietario unos ingresos y, si este no lo aprovecha, es “culpa” suya.

Hacienda indica que la imputación de rentas inmobiliarias se calcula aplicando el 2% al valor catastral del inmueble (puede consultarse en la sede electrónica del catastro). En algunos casos ese valor se reduce al 1,1% si, por ejemplo, el valor catastral del inmueble se ha revisado en los últimos 10 años o carece de valor catastral. Eso sí: sólo habrá que tributar por los meses en los que la vivienda estuvo vacía, por lo que habrá que dividir el resultado entre doce y restarle los meses en los que se alquiló la vivienda.

Ojo: este impuesto NO se puede deducir como gasto en la imputación de la renta.

Como vemos, el alquiler temporal comporta una doble carga impositiva: IRPF e imputación de rentas inmobiliarias.

Qué ocurre si la segunda vivienda es de propiedad conjunta o compartida

Si la vivienda no es propiedad de un solo dueño, entonces los impuestos tendrán que dividirse. ¿Cómo? Si las declaraciones de cada uno de los dueños se hacen por separado, tendrán que hacer una simple división entre dos de la suma total de los impuestos. Si se hace la declaración conjunta, pagarán lo mismo, pero de forma conjunta (y ya en este caso cada uno decide si quieren dividirse los gastos o no).