¿Tributa un inmueble alquilado si el inquilino no paga?

El tema de la morosidad parece más en boga que nunca. A muchos propietarios les preocupa que sus inquilinos decidan un buen día dejar de pagar el alquiler. Sin embargo, hay otra cuestión que añade gravedad a esta posibilidad: ¿cómo afectaría a la declaración de la renta de un propietario ese impago? ¿Tendría que seguir declarando las rentas del inmueble, a pesar de que ya no está recibiendo ingresos por él?

Si eres un propietario, puede que la respuesta no sea muy satisfactoria. Si el arrendatario no paga el alquiler, el propietario tendrá que seguir declarando los ingresos que se acuerden anualmente. Hacienda, en este sentido, se desentiende del tema y, aunque el propietario ya no perciba dinero, sigue cargando sobre él o ella las mismas obligaciones tributarias.

¿Cuáles son los ingresos que se acuerdan anualmente?

Los ingresos que se acuerden anualmente son, según el artículo 22.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, la suma de las mensualidades que se perciben del inquilino a la que hay que aplicar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Es decir, “el importe que por todos los conceptos deba satisfacer el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble…”. Es decir: son todos aquellos ingresos que se reciben del inquilino, como el alquiler mensual o el dinero de los muebles, si se entregó el piso amueblado (ya que, en este caso, se suele sumar el equivalente al valor de los muebles a los ingresos mensuales del piso).

La rendija legal para para evitar pagar impuestos por unas rentas que no se han cobrado se encuentra en el artículo 23.1 de la citada Ley. Este artículo indica que, para calcular esos ingresos acordados anualmente, se deducirán también los gastos ocasionados del alquiler, entre los que se encuentran “los saldos de dudoso cobro”. Estos gastos de dudoso cobro son, en definitiva, el impago del alquiler. Eso sí, solo “en las condiciones que se establezcan reglamentariamente”, según el artículo.

Por ello, como la Agencia Tributaria es consciente de que es injusto seguir tributando a pesar de no percibir el dinero del alquiler, la ley permite deducir estos meses de impago esos “saldos de dudoso cobro” siempre y cuando se cumpla uno de estos dos requisitos:

1. Que entre la primera reclamación de cobro y el final del año (31 de diciembre) hayan transcurrido más de seis meses, y no se hubiese producido una renovación de crédito.
2. Que el inquilino se declare en situación de concurso.

En ambos casos hay que tener en cuenta que la deducción de los gastos de dudoso cobro solo puede hacerse efectiva en el año correspondiente a la declaración de la renta.

Si transcurrieron más de seis meses desde la primera reclamación de cobro

Basándonos en estos dos requisitos si, por ejemplo, el inquilino deja de pagar en octubre de 2019, tres meses antes de que finalizara el año, entonces esos saldos no se podrán deducir como “de dudoso cobro” porque no han pasado seis meses desde el primer impago hasta el final del ciclo económico. Si, por el contrario, el impago se produjo, por ejemplo, en enero de 2019, entonces el propietario sí podrá deducirse los saldos de dudoso cobro en la renta de 2019.

Si el impago se produjo en octubre de 2019 y se alargó hasta hoy, año 2020, el propietario no ha de olvidar que los gastos de dudoso cobro solo pueden declararse en el año en el que se produjeron, por lo que no podrá declarar los de 2019 en la próxima renta del año 2021 (es decir, perderá ese dinero).

Si el inquilino se declara en concurso

El otro supuesto es que el inquilino se declare en situación de concurso. No hablamos en este caso de concurso de acreedores, al que solo se pueden acoger las empresas (a no ser que el inquilino tenga una empresa) sino a que el inquilino se declare “en bancarrota” o “insolvente”  y se acoja, por ejemplo, a la Ley de la Segunda Oportunidad para reestructurar deudas con Hacienda. En este supuesto, el propietario también podrá deducir los gastos de dudoso cobro.

Ahora bien, este requisito depende del inquilino, y escapa al control del propietario. La buena fe del mismo será clave para acogerse a esta norma.

¿Cómo deducir efectivamente los gastos de dudoso cobro?

En el momento de indicar en la declaración anual de la renta los gastos derivados del alquiler, el propietario tendrá que añadir los de dudoso cobro junto con otros como los intereses de la hipoteca, las reparaciones de la casa alquilada o el IBI.

Para ello tendrá que rellenar la casilla 0116 de su declaración de la renta, indicando el importe equivalente a las mensualidades no percibidas.

¿Qué ocurre si el propietario se niega a declarar los ingresos del piso en alquiler?

Las consecuencias de no declarar los ingresos del piso en alquiler son muy negativas. El pago de sanciones e intereses por no declarar un alquiler no compensa no declarar el piso que el inquilino no está pagando. Además, el propietario perderá las ventajas fiscales de las que se podría beneficiar en el futuro, cuando el inquilino vuelva a pagar o se haya ido.

Si aún conociendo los riesgos el propietario decide no declarar, Hacienda hará una liquidación paralela al IRPF con un importe que dependerá de los ingresos de la persona. Dispondrá que estos ingresos tributen al tipo máximo posible, sin deducciones fiscales. Además, abrirá un expediente sancionador al propietario, que se enfrentará a una multa a la que se sumarán los intereses de demora por no declarar a tiempo.

¿Y si se echa directamente al inquilino?

Si se ha tratado de negociar con el inquilino la situación y este, aún así, se niega a irse, la única vía legal es la del desahucio. Por lo tanto, habrá que acudir a los tribunales.

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La Ley de arrendamientos Urbanos (LAU), es la encargada de recoger las obligaciones de propietarios e inquilinos en la firma de contratos de arrendamiento. Conforme a esta ley, el arrendador está en pleno derecho a desalojar el inmueble y echar del piso al inquilino. A partir del primer mes de impago ya se puede recurrir a esta vía, aunque es mejor haberse asegurado de enviar un burofax al inquilino para requerirle saldar su deuda, y así dejar por escrito en qué momento se dejó de percibir el alquiler.

Ahora bien, como indica Idealista, el desahucio de un inquilino moroso puede durar más de un año. De media, son seis meses. Por lo tanto, el propietario tendrá que armarse de paciencia.

No es de extrañar, tras lo explicado, que los propietarios sean tan cautelosos a la hora de buscar a un inquilino. Además de arriesgarse a que el arrendatario no pague, tienen que seguir acarreando con el gasto fiscal que conlleva tener un piso en alquiler. Sin embargo, nada malo tiene que ocurrir si se han tomado las precauciones necesarias a la hora de elegir quién habitará la vivienda.