¿Qué es el derecho de tanteo y retracto de una vivienda?

Si bien hay muchas formas de realizar la compra de una vivienda, es posible que el derecho de tanteo y retracto de una vivienda sea unos de los menos conocidas. Se trata de beneficio legal que se encuentra registrado en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su artículo 25. Estos derechos dan la facultad a los inquilinos de que, en caso de que el arrendador decida poner en venta su propiedad, tengan la posibilidad de comprarla antes que otras personas interesadas.

Estas figuras jurídicas son muy utilizadas en la actualidad y si bien el derecho de tanteo no es lo mismo que el derecho de retracto, ambos tienen un funcionamiento muy parecido y siempre se encuentran relacionados entre sí. La principal diferencia es el momento en el que se ejercen, ya que uno de ellos se aplica antes de la venta de la propiedad y el otro puede aplicarse después de que un tercero haya realizado la compra.

¿En qué consiste el derecho de tanteo?

El derecho de tanteo es la facultad que tiene una persona de adquirir la propiedad de otra persona, preferencialmente y disfrutando de las mismas condiciones monetarias que se impondría a un tercero y al mismo precio que este estaría dispuesto a pagar por ella.

Al ser llevado al sector inmobiliario, este derecho permite a los inquilinos tener prioridad y gozar de preferencia frente a terceros si su arrendador decide poner en venta su propiedad. Además de esto, supone que el inquilino, también debe de tener las mismas condiciones y precio que cualquier otra persona para la compra de la propiedad. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) obliga a todos los arrendadores a notificar con antelación a sus arrendatarios si tiene intenciones de vender su propiedad, ya que estos disponen de prioridad legal para comprarla. 

¿En qué consiste el derecho de retracto?

A diferencia del derecho de tanteo, el derecho de retracto se puede ejercer una vez realizada la venta del inmueble a un tercero. Cuando el arrendatario apela a este derecho, recibe la facultad de comprar dicho inmueble bajo las mismas condiciones y precio que fue vendido al tercero. Este derecho se encuentra reflejado en el artículo 1521 del Código Civil.

¿Cuándo se puede aplicar el derecho de tanteo y retracto de una vivienda?

Como hemos explicado anteriormente, el derecho de tanteo y el de retracto son bastante similares hasta el punto que en ocasiones puede parecer que se habla del mismo derecho. Sin embargo, estos difieren en un punto muy importante, el momento de aplicarlos. En un cronograma, en primer lugar estaría el derecho de tanteo, que se puede ejercer antes de realizar la venta del inmueble. En este caso, el propietario está en la obligación de notificar con suficiente tiempo de anticipación al inquilino sus intenciones de vender la propiedad para que este pueda decidir si desea comprar o desea renunciar a ese derecho.

En cambio, el derecho de retracto se puede ejercer luego de que se ha llevado a cabo la enajenación del inmueble por parte del propietario. Es decir, en el periodo post venta de la propiedad. No obstante, para que un arrendatario puede hacer uso del derecho de retracto de la vivienda debe cumplirse alguna de las siguientes condiciones:

• El propietario realiza la venta de su propiedad sin informarle con el debido tiempo al arrendatario, o este omite algunos de los detalles y condiciones.
• El propietario vende la propiedad a un precio inferior al ofrecido al arrendatario para que ejerciera el derecho de tanteo.

¿Cuándo no se puede aplicar el derecho de tanteo y retracto de una vivienda?

 Aunque el derecho de tanteo y de retracto de la vivienda son beneficios legales innegables de los que disponen los inquilinos, hay algunas situaciones en las que no es posible aplicarlos.

• El piso o vivienda es vendido en conjunto con otras propiedades que pertenecen a un solo inmueble.
• Todos los pisos y locales pertenecientes a un solo inmueble son vendidos en conjunto a un solo comprador.

Tiempo de caducidad del derecho de tanteo y retracto de una vivienda

La aplicación, tanto del derecho de tanteo como del derecho de retracto de una vivienda tiene un tiempo de caducidad o límite, en el cual el inquilino tiene que realizar todas las gestiones necesarias para su aplicación. En el caso del derecho de tanteo, el arrendatario dispone de un total de 30 días naturales para decidir si hará o no uso del derecho de tanteo. Este tiempo comienza a contar a partir del momento en el que el propietario le notifique su intención de enajenar su propiedad.

En cuanto al derecho de retracto, está caduca pasados 30 días naturales a partir desde que el inquilino sea notificado, por escrito, de la venta de la propiedad, las condiciones para ello y el precio. Tiempo que dispone el arrendatario para solicitar su aplicación. Si así lo decide, se puede mantener la compra venta del inmueble, solo que el inquilino pasará a subrogarse en la posición del comprador

¿Qué obligaciones conlleva la aplicación del derecho de retracto de una vivienda?

Cuando se apela al derecho de retracto, no sólo se tiene que pagar el precio de venta del inmueble que el propietario haya pactado con un tercero, sino que según el Código Civil en su artículo 1518, queda establecido que el inquilino tendrá que asumir las siguientes obligaciones:

• Cubrir los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo que haya realizado un supuesto tercero para la realización de la compra – venta.
• Hacerse cargo de los gastos necesarios y útiles realizados en el inmueble vendido. Esto con el fin de retribuir al tercero o primer comprador, todos los gastos que de buena fe pudo haber realizado en la vivienda que adquirió.

La finalidad de estas obligaciones es proteger a los inquilinos y a todas las partes que pudieran verse involucradas. De modo que el inquilino no le cause perjuicio, ni al propietario original de la vivienda ni al tercero que realizó la compra.