La tácita reconducción se da cuando se termina un contrato de alquiler pero ninguna de las partes interpone un requerimiento para finalizarlo o renovarlo. A efectos prácticos esto supone que el contrato se renueva porque se sobreentiende que, como no se ha dicho lo contrario, ambas partes desean seguir con el acuerdo.
Así, el contrato expirado pasará a ser el documento sobre el que se renueva el nuevo trato. Por lo tanto, las cláusulas del nuevo acuerdo seguirán siendo las mismas.
En este post vamos a explicar los entresijos de esta norma: qué es, cuándo entra en juego y cómo funciona.
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¿Cuándo se da la tácita reconducción en el contrato de arrendamiento?
La tácita reconducción se da 15 días después de que el contrato de alquiler haya finalizado y una vez se hayan agotado todas las prórrogas. Recordemos que la duración mínima de un alquiler celebrado después del 6/03/2019 es de cinco años si el arrendador es una persona física y siete si es jurídica , más tres años de prórroga (ver cuadro adjunto). La condición es que el inquilino siga en posesión del inmueble y ninguna de las partes solicite una renovación del contrato para modificar algunas de sus cláusulas o bien su finalización.
Además, la tácita reconducción también entra en vigor si el arrendador no ha avisado al inquilino con 15 días antes de la finalización del contrato la voluntad de renovar o bien de recuperar el inmueble. Es decir, si el contrato terminaba todas sus prórrogas el día 1 de junio, el 15 de mayo se tendría que enviar un escrito expresando el deseo de finalizar o renovar con el contrato para evitar la reconducción automática.
Así lo expresa el Código Civil:
Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.
Artículo 1566 del Código Civil
¿Es legal?
Sí, es perfectamente legal. Según el Tribunal Supremo (TS), la tácita reconducción a que se refiere el artículo 1566 del Código Civil tiene la naturaleza jurídica de un nuevo contrato de arrendamiento. Es decir, recoge las cláusulas del contrato ya caducado y las renueva en el que se ha generado “automáticamente”.
La única cláusula que no se renueva es la de la duración del contrato. Y aquí es donde suele haber problemas…
¿Cuánto dura?
La duración de la tácita reconducción depende de lo que estipule el contrato, pero puede durar un año, o bien un mes, o bien un día. Y así hasta el infinito a no ser que el dueño del piso exprese su deseo de cambiar la situación.
La clave se encuentra en la interpretación que le dan los Juzgados al contrato: si en él se estipula que la renta de la vivienda es anual, la tácita reconducción durará un año. Si es mensual, meses. Y si es diaria, días.
El problema es que son pocos los contratos que establecen la renta por días, meses o años concretamente. De hecho, en la mayoría se establece la renta anual pero se estipula que el pago será mensual.
Y aquí viene el error (y el problema), porque los Tribunales pueden interpretar la ley de dos maneras diferentes: o bien fijan la tácita reconducción en un año porque en el contrato figura la renta anual o en unos meses porque en el documento figura la mensual.
Para aclarar el asunto, la jurisprudencia dice que la duración de la tácita reconducción depende de cómo está estipulada la renta en el contrato y no por cómo se hagan los pagos.
Ejemplo de tácita reconducción
Tenemos como ejemplo el caso real de un arrendador de un local que solicita al arrendatario las mensualidades que le restaban al desestimar un contrato que estaba en tácita reconducción. Es decir, el arrendatario estuvo en situación de tácita reconducción durante seis meses y antes de llegar al año decide irse, sin embargo el dueño del local le demanda las cantidades que quedaban porque interpreta que el nuevo contrato tácito era de un año.
El demandado alega que la tácita reconducción era mensual porque él pagaba mes a mes, pero los juzgados determinan que era anual porque en el contrato así se estipulaba. En resumen, no importa la forma en la que se abona el alquiler, sino que lo que prevalece es la renta que se estipula en el contrato de la renta. En este caso, el arrendador ganó el caso.
¿Cómo se renuncia a la tácita reconducción?
Para renunciar a la tacita reconducción se debe avisar con 15 días de antelación. Por otra parte, si aún no se ha entrado en tácita reconducción y lo que se quiere es no renovar el contrato, el dueño deberá avisar al inquilino con cuatro meses de antelación. Y, si el que quiere irse es el inquilino, deberá avisar con dos meses de antelación.
Ahora bien, existe una cláusula en los contratos llamada “renuncia a la tácita reconducción” que el dueño del piso podría incluir en el documento para no tener que estar pendiente de avisar al inquilino. Con esta cláusula, como bien se entiende, el inquilino renuncia a entrar en tácita reconducción y accede a que haya que renovar el contrato o bien abandonar la vivienda.
Debido a la naturaleza de la cláusula se ha debatido sobre la legalidad de la misma. Si nos fijamos en la Ley de Arrendamientos Urbanos, esta dice en el artículo 6:
“Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice”.
Este artículo nos viene a decir que una cláusula así se consideraría nula. Sin embargo, ha habido sentencias que apoyaban todo lo contrario, y la jurisprudencia al respecto no está muy clara.
La recomendación más cabal es que el propietario se encargue de avisar al inquilino con 15 días de antelación de su deseo de no entrar en tácita reconducción para ahorrarse problemas. Puede ser un engorro, pero siempre es mejor que ir a los Tribunales y esperar que la suerte nos acompañe.
Conclusión
La conclusión de todo esto es que el propietario, para ahorrarse problemas, debería evitar entrar en tácita reconducción con el inquilino. No olvidemos que, desde la primera firma del contrato, han podido pasar ocho años. Esto quiere decir que la situación económica muy probablemente habrá cambiado, y siempre es recomendable ajustar el nuevo acuerdo en función al contexto del momento.
Tampoco se recomienda establecer una cláusula de renuncia a la tácita reconducción, ya que la ley no es clara al respecto, aunque incluirla o no es una decisión que corresponde tomar al arrendador.
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