Cómo llevar a cabo la reclamación de rentas impagadas

Sufrir el incumplimiento de los pagos correspondientes a la renta del alquiler es un riesgo al que están expuestos los propietarios. En estos casos hay una serie de recursos disponibles para los arrendadores para proceder con la reclamación de las rentas impagadas. Generalmente, al momento de redactar un contrato de alquiler se incluye una cláusula contra impagos, de modo que cuando se produzca uno, aunque sea una sola cuota de la renta del alquiler, se pueda considerar como motivo para la resolución del contrato. Esto facilitará los procedimientos jurídicos.

Al producirse el impago de la renta, dependiendo del caso, un propietario puede proceder de tres formas: reclamar únicamente las deudas causadas por el impago del alquiler, solicitar el desahucio del inquilino o reclamar el importe de la deuda más el desahucio del arrendatario. A continuación, se explica de forma más detallada cómo llevar a cabo la reclamación de rentas impagadas según sea el caso.

¿Cuánto se debe esperar para poder llevar a cabo la reclamación de rentas impagadas?

Para poder iniciar cualquiera de los procedimientos disponibles para reclamar el pago de las rentas impagadas, basta con que se haya producido el impago de una de las cuotas. El número de cuotas pendientes no tiene relación con el éxito de los procedimientos.

Como decíamos, el proceso puede iniciarse al faltar la primera cuota del alquiler, tras lo que se proceder con el envío de un requerimiento oficial por burofax solicitando su pago. Si transcurrido un mes el inquilino sigue sin realizar el pago, se podrá presentar la demanda solicitando el reclamo y/o desahucio. Cuando se elabora el requerimiento es indispensable que éste se redacte bajo acuso de recibo. Este paso es de gran relevancia sin importar cuál sea la ruta legal que se tome posteriormente, puesto que servirá como una prueba fehaciente del impago y de su reclamación.

No es necesario que el documento sea redactado por un abogado, sin embargo, siempre es recomendable contar con asesoramiento legal. Si el proceso continúa hasta llegar al juzgado, entonces será necesario contar con un abogado y un procurador.

Reclamación judicial de las rentas impagadas sin desahucio

Este tipo de reclamación de rentas impagadas es la opción recomendable si el inquilino ya ha abandonado la propiedad. Si este sigue dentro de la propiedad y se niega a marcharse, lo ideal es que, además de reclamar la deuda pendiente, también se solicite el desahucio. Esto se hace con el objetivo de que el inquilino sea sometido a una mayor presión, aunque el objetivo final no sea desahuciarlo efectivamente.

Pero si el caso es que se ha ido de la propiedad y tiene acumuladas rentas impagadas, las leyes españolas contemplan dos opciones para que el propietario pueda llevar a cabo la reclamación de rentas impagadas:

Juicio verbal

Si el arrendatario se ha marchado de la propiedad y el arrendador desconoce su paradero, el artículo 250.1. 1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) dispone de un mecanismo conocido como Juicio verbal, el cual permite al propietario llevar a cabo la reclamación de la de rentas impagadas.

Para poder realizar esta clase de demanda se requiere de la participación de un abogado y un procurador, tal como exige la ley ante todos los casos relacionados con arrendamiento. Ellos se encargarán de presentar la demanda en el juzgado de primera instancia del inmueble arrendado. Se debe hacer constar que dicha propiedad fue la última vivienda conocida del inquilino. De esta forma se podrá solicitar una averiguación domiciliaria, puesto que se desconoce su paradero.

Una vez se localiza el arrendatario y se le notifica del procedimiento en su contra este dispone de un plazo de 10 días para poder oponerse a la demanda. Indistintamente de su decisión, se procederá a realizar un juicio si una de las dos partes involucradas así lo solicita. Al celebrarse el juicio, el juzgado escuchará los argumentos emitidos por ambas partes y procederá a dictar una sentencia. La cual será comunicada a las partes involucradas.

Dependiendo de las condiciones del juicio, si el demandante quiere tener la posibilidad de embargar al inquilino, tendrá que interponer una demanda ejecutiva.

Proceso Monitorio

Si por el contrario se sabe dónde se puede localizar al inquilino, el mecanismo legal indicado para llevar a cabo la reclamación de rentas impagadas es el proceso monitorio, el cual se encuentra reflejado en el artículo 812 de la LEC.

El primer paso necesario para este proceso es el envió de un burofax donde se le reclame la deuda, a la dirección la que se encuentre el antiguo inquilino. Si este mantiene la negativa a cumplir con el pago de la renta pendiente, el siguiente paso sería presentar una solicitud de inicio para un proceso monitorio en el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentre el domicilio del ex arrendatario.

Este proceso representa una gran ventaja, ya que puede ser bastante rápido, puesto que, si el antiguo inquilino no se opone a la demanda, el juez podrá emitir un decreto anunciando que el procedimiento es directamente ejecutable. Por lo tanto, no se tendrá que realizar una demanda, sino que bastará con un mero escrito solicitando la ejecución para poder llevar a cabo el embargo del deudor.

No obstante, si el ex inquilino se opone a la demanda, el proceso monitorio se cerrará y se redirigirá todo hacia un juicio verbal. Si bien para iniciar el proceso monitorio no es necesario abogado y procurador, si el proceso acaba en juicio verbal sí lo serán.

Reclamación judicial de rentas impagadas y desahucio

En muchos casos, cuando se quiere llevar a cabo la reclamación de rentas impagadas el inquilino sigue haciendo vida en el inmueble. Por lo tanto, la opción más inteligente es reclamar el importe debido de la renta y al mismo tiempo el desahucio del arrendatario. 

Esta suele ser una medida muy efectiva para aumentar la presión y lograr que el inquilino se sienta presionado a pagar la deuda para evitar el desahucio. Para poder llevarlo a cabo se requiere de un abogado y un procurador. En la mayoría de los casos, cuando el arrendador gana la demanda, el juez también obliga al arrendatario a pagar los costas del proceso.

Reclamación de desahucio sin rentas impagadas

También es posible dejar de lado la reclamación de las rentas impagadas y solo solicitar que el inquilino sea desahuciado. No obstante, es un procedimiento muy poco común y son muy pocas las personas que deciden seguirlo, ya que lo normal es que los propietarios quieran reclamar el dinero que deben sus inquilinos.