¿El usufructuario puede alquilar su piso?

El usufructuario es la persona que recibe el “derecho de goce” de alguna cosa, en el caso que nos ocupa, un inmueble. La figura del usufructuario dispone de una gran cantidad de beneficios sobre la propiedad sobre la que tiene derecho, pero también tiene que cumplir con múltiples responsabilidades. En este sentido, muchas personas tienen el deseo de poner en alquiler la propiedad de la cual son usufructurias. Sin embargo, pueden surgir dudas debido a que el pleno dominio sobre una vivienda se encuentra dividido entre la nuda propiedad y el usufructo. Como consecuencia, surge la pregunta ¿el usufructuario puede alquilar su piso?

Se debe tener presente que, la mayoría de las decisiones que se tomen sobre el piso, deben contar con la aprobación del propietario. Por tanto, el usufructuario no tendrá nunca un dominio total del inmueble. Por tanto, suele haber mucha confusión cuando esta figura quiere alquilar el piso o propiedad a un tercero. En este artículo explicaremos, con mayor detalle, qué papel juegan el usufructuario y el nudo propietario, qué obligaciones deben cumplir y si es posible que el usufructuario ponga en alquiler su piso.

La contraposición entre el usufructuario y el nudo propietario

Para comprender cuál es el papel que juegan estas dos figuras a la hora de querer poner en alquiler un piso, primero se debe aprender qué es el pleno dominio o plena propiedad. Esta es una situación en la que se le concede a una persona el derecho de titularidad y el derecho de utilización y se divide en dos:

• Usufructo: como se mencionó al inicio del artículo, el usufructo es el derecho de goce, uso y disfrute que se le otorga a una persona sobre un determinado bien. El beneficiario de este derecho es conocido como usufructuario.
• Nuda propiedad: consiste en el derecho de propiedad que puede tener una persona sobre cierto bien, pero limitado a no poder disfrutar o gozar de ella, pese a ser su propietario legal.

 De esta forma, se puede comprender que, aunque la nuda propiedad y el usufructo son derechos completamente diferentes, ambos recaen sobre un mismo bien, en este caso un inmueble. Siguiendo esta lógica, el pleno dominio se da cuando una persona está en posesión de ambos derechos.

¿Cuándo se da la división del pleno dominio?

Para que ocurra la división del pleno dominio de un piso o de un inmueble se tiene que presentar uno de los siguientes casos:

• El propietario de un inmueble fallece, sus hijos al ser sus herederos se convierten en los nuevos propietarios. Sin embargo, el cónyuge del propietario sigue residiendo en la propiedad, bien sea de forma temporal o de por vida. De esta forma, los hijos del fallecido serían los nudos propietarios, mientras que su cónyuge se convertiría en el usufructuario si así lo ha estipulado en sus últimas voluntades el fallecido.
• Una persona toma la decisión de vender su propiedad, con el objetivo de obtener liquidez. No obstante, el vendedor permanece en la propiedad de forma vitalicia. Esta es una medida que suelen tomar personas mayores y los compradores, comúnmente, adquieren la propiedad como una inversión. En este caso, el vendedor se convertiría en un usufructuario, mientras que el comprador sería el nudo propietario.

¿Según las leyes, el usufructuario puede alquilar su piso?

Sin importar cuál haya sido la razón por la que ocurrió la división de la plena propiedad, siempre suelen surgir dudas tanto en nudos propietarios como en usufructuarios sobre las responsabilidades y derechos que tiene cada uno. Al final, todo depende del caso, por ejemplo, en decisiones que afecten a su pleno dominio, tal es el caso de la venta del inmueble, se requiere la aprobación de ambas partes.

Por otro lado, en lo que respecta a su renta, el usufructuario puede alquilar su piso sin ningún inconveniente, puesto que las leyes le conceden derecho de uso exclusivo de la propiedad. De la misma forma, puede recibir todas las rentas que provengan del arrendamiento del piso. A diferencia del nudo propietario, que no está capacitado para realizar este tipo de acciones pese a ser el propietario del inmueble, el usufructuario sí puede alquilar.

¿Cuánto tiempo puedo durar un usufructo?

Cuando una persona recibe un usufructo o derecho de goce, la duración puede ser de dos tipos:

• Usufructo de forma vitalicia: el usufructuario tendrá el derecho de permanecer y disfrutar de un inmueble por el tiempo que se mantenga con vida. Este tipo de usufructo se suele ver cuando el usufructuario es una persona de edad avanzada.
• Usufructo por un periodo de tiempo determinado: se establece un periodo de tiempo, en el cual el usufructuario podrá gozar de todos los beneficios de la propiedad, pero una vez finalice, tiene que ceder el pleno dominio al propietario.

Cuando se pone en alquiler una propiedad bajo usufructo, la duración del contrato tiene que ser acorde a la duración del usufructo. En los casos donde el usufructuario fallezca, se tienen que cumplir una serie de pasos para poder desalojar a los inquilinos. Los detallaremos en el siguiente apartado.

¿Qué responsabilidades tienen un usufructuario y el nudo propietario cuando alquila su vivienda?

En todos los alquileres se tienen que cumplir con una serie de responsabilidades con los arrendatarios, y este caso no es la excepción. Sin embargo, al estar dividida la plena propiedad, hay algunas dudas sobre quién debe hacerse responsable.

Todas las reparaciones ordinarias necesarias para la conservación de la vivienda, como las que están relacionadas por deterioro o desperfectos, corren por cuenta del usufructuario, ya que este es quien recibe los beneficios de la renta de la propiedad. Por su parte, las reparaciones que se consideran como “extraordinarias” son una responsabilidad de quien posea la nuda propiedad del piso que se encuentre en alquiler.

Según lo que se encuentra establecido en la Ley de Haciendas Locales, una de las responsabilidades que corresponden al usufructuario es el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Pero, según la Ley de Propiedad Horizontal, es el nudo propietario quien deberá afrontar los gastos de la comunidad.

También existe la posibilidad de que el inquilino asuma la mayor parte de los gastos en impuestos. Solo se debe llegar a un acuerdo con él y dejarlo plasmado dentro de las cláusulas del contrato de alquiler.

Si el usufructuario muere, ¿qué sucede con el alquiler?

Una de las principales desventajas que presenta el alquiler de inmuebles por parte de un usufructuario se encuentra plasmada en el artículo 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), ya que se establece que si el usufructuario fallece el contrato de alquiler finaliza. Siendo este un gran riesgo, debido a que, en muchas ocasiones, los usufructuarios son personas de edad avanzada que han vendido sus propiedades en busca de mayor liquidez.

Por lo tanto, cuando el usufructuario fallece, el nudo propietario tiene el derecho de solicitar al inquilino que devuelva el piso. Aunque si no procede con el reclamo durante los 15 días siguientes a la muerte del usufructuario, por la por tácita reconducción, se procederá de forma automática con la prórroga del contrato de alquiler. Para evitar la pérdida del derecho a interponer una demanda de desahucio por la finalización del contrato, el propietario del piso debe enviar un burofax al inquilino antes de que se cumpla el plazo.