¿Cuál es la duración mínima de un contrato de alquiler?

¿Alguna vez te has preguntado si es posible recuperar tu inmueble rentado antes de tiempo? ¿O qué ocurre si tu inquilino decide cambiar de vivienda sin cumplir el trato pactado? Descubre la duración mínima de un contrato de alquiler para evitar posibles problemas en un futuro con tu inquilino.

Duración mínima de un contrato de alquiler, cinco o siete años, dependiendo de la naturaleza del arrendador

La Ley de Arredamientos Urbanos ha ido cambiando a lo largo de los años. En su última modificación de marzo de 2019 alteró algunos puntos clave, entre ellos la duración mínima del contrato de alquiler.

A grandes rasgos podemos decir que el período mínimo de alquiler de vivienda es de 5 años, pero la respuesta es mucho más complicada. Para saberla hay que fijarse en la fecha en la que se firmó el contrato de alquiler (antes de marzo de 2019 o después), si la persona que alquila es física o jurídica, si se pactó la duración del contrato o si ha habido prórrogas en el alquiler.

Para aquellos que deseen saber cuánto durará su alquiler, vamos a ir analizando todas estas cuestiones poco a poco.

¿Cuál es la duración mínima de un contrato de alquiler en caso de que el arrendador sea persona física y jurídica?

En caso de persona física, la duración mínima de alquiler son 5 años, y en caso de persona jurídica (empresa, ONG, etc…) es de 7 años.

¿Cómo funcionan las prórrogas en los alquileres cuando la duración del contrato está pactada?

Como la Ley de Arrendamientos Urbanos indica que el período mínimo de un alquiler se pacta entre las partes, lo que ocurre es que esa duración, si es menor a cinco años en caso de persona física y siete en caso de persona jurídica, puede ir prorrogándose anualmente.

Así, al llegar la fecha del vencimiento del contrato, este se prorroga obligatoriamente un año hasta que el arrendamiento alcance la duración mínima de cinco o siete años. La única excepción es que el inquilino manifieste en un plazo de 30 días anteriores al vencimiento de contrato de alquiler que no quiere volver a renovarlo.

Por otra parte, el arrendador NO podrá echar a un inquilino, incluso aunque le avise, si no ha pasado el tiempo mínimo de contrato, es decir, 5 o 7 años, y si el contrato es menor a 5 años. En caso de que decida no renovar el contrato al inquilino, deberá comunicárselo fehacientemente con al menos 30 días de antelación

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Pero, si se trata de un contrato de 5 años, las prórrogas automáticas son de hasta 3 años más (es decir, de hasta 8 años), “salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato., según el artículo 10 de la LAU.

¿Qué hacer si el propietario quiere que el inquilino se vaya del piso antes de los 5 años?

El propietario puede dar por finalizado el alquiler si avisa con dos meses de antelación y siempre y cuando sea capaz de demostrar que necesita disponer de la vivienda para su uso como vivienda permanente, para sus hijos o familiares en primer grado de consanguinidad o para su cónyuge en el caso de que se haya producido una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Es decir, el propietario puede recuperar el piso en contratos cuya duración sea menor a cinco años si prueba que es para vivienda permanente.

Eso sí, si la mudanza no se hace, es decir, al final ningún miembro de la familia del propietario o el propio propietario, terminan viviendo en el piso, habrá consecuencias. El propietario tiene un tiempo determinado para efectuar la mudanza y, si no la hace, el inquilino tendrá  derecho a volver al piso y exigirle al propietario la compensación monetaria por los inconvenientes ocasionados.

¿Si el inquilino se quiere ir del piso, el propietario puede ponerle alguna penalización?

En el caso de que el inquilino quiera irse del piso antes de la renovación de la prórroga o antes de que finalicen los cinco años del contrato tendrá que avisar con 30 días de antelación de forma fehaciente, es decir, por burofax. Además, solo podrá desistir el contrato si ya han pasado seis meses desde que comenzó el mismo.

El desistimiento del contrato por el arrendatario de una vivienda viene recogido en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Se aplica en todos los contratos que se firmaron tras junio de 2013, ya que este artículo no se reformó en 2019.

Esto es lo que dice la LAU sobre el desistimiento del contrato por parte del inquilino: «El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.»

Sin embargo, inquilino y propietario pueden ponerse de acuerdo y, si al propietario le parece bien, no tiene porque haber ninguna penalización. Además, si esta penalización no se estipula en el contrato, entonces no tiene porqué darse, y el inquilino podrá irse sin ningún problema, reclamando incluso la fianza, que el propietario tendrá que darle.

Por lo tanto, si el propietario quiere evitar que el inquilino se vaya sin consecuencias, deberá pactarlo previamente con él en el contrato,

¿Cuál es la duración mínima del alquiler si el contrato es anterior a marzo de 2019?

Por último, si el contrato se firmó antes de marzo de 2019 la duración mínima del alquiler será de tres años, no es cinco, y será prorrogable un año. El plazo para informar al inquilino de que tiene que irse, además, será de dos meses.

Además, el arrendador puede rescindir el contrato de alquiler si se han producido impagos de cualquier tipo, subarriendos, daños u obras no consentidas, por la tenencia de mascotas no autorizadas, quejas reiteradas de los vecinos, o si la vivienda no es realmente la vivienda habitual del inquilino.

Prórroga de seis meses por el coronavirus

Extraordinariamente, el Gobierno ha habilitado una prórroga de seis meses para aquellos contratos que finalizaron en medio de la cuarentena. Es una prórroga que se ha de solicitar al casero, y que él mismo podrá admitir o no. Esta prórroga se aplica a todos los contratos de alquiler que finalicen entre el 2 de abril y el 31 de enero de 2021.

Esta prórroga de seis meses ya caducó, el Real Decreto-ley 30/2020 establece de nuevo la facultad del arrendatario para poder prorrogar de manera excepcional el contrato de arrendamiento cuya duración ha expirado o está próximo a dicha fecha, ampliando esta posibilidad hasta el próximo 31 de enero de 2021.

Conclusión

Los contratos firmados después de marzo de 2019 tienen una duración mínima de cinco años, en caso de que el arrendador sea persona física, y siete años si es jurídica. En ambos casos las dos partes involucradas pueden establecer libremente la duración del alquiler, pero si se estipula que es menor a cinco años, se podrá prorrogar anualmente hasta que se alcance el mínimo establecido.

El inquilino tendrá que avisar con treinta días de antelación de que se va, y el casero tendrá que avisar de que quiere que el inquilino abandone el piso con cuatro meses de antelación antes de que se cumplan los cinco/siete años, o el inquilino tendrá derecho a prorrogar el alquiler otros tres años.