¿Cómo se reparten los gastos del alquiler entre inquilino y propietario?

Cuando se alquila un piso y llega el momento de decidir quién paga qué, puede haber confusiones. Más de un propietario se ha encontrado en la tesitura de que el inquilino ha roto, por ejemplo, toda la porcelana y se niega a pagarla, o bien exige que se le compre un sofá diferente cuando el que había en el piso era totalmente nuevo.

En estos casos la Ley del Arrendamiento Urbano es la que determinará quién paga qué pero, ojo, porque no siempre es cristalina en todo lo referente a gastos. Es por ello que en este artículo vamos a indicar qué debería pagar el propietario y qué el inquilino.

Pagos que asume el propietario

El Impuesto de Bienes Inmuebles

El impuesto de Bienes Inmuebles o IBI es, por norma general, responsabilidad del arrendador. Sin embargo, todo depende de lo que se pacte con el inquilino. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) explica en su artículo 20 que “las partes podrán pactar los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades”. Por lo tanto, es posible que sea el inquilino y no el arrendador quien lo pague. Si ambas partes están de acuerdo tendrán que estipularlo en el contrato. 

La comunidad

Los gastos de comunidad son la cuota periódica asignada a cada propietario que tiene como objetivo garantizar el correcto funcionamiento de los suministros generales y el mantenimiento de las zonas comunes de un edificio o recinto comunitario, así como pagar los gastos de la calefacción si ésta es central. El pago de la comunidad de propietarios es, claramente, responsabilidad del propietario. 

Ahora bien, de nuevo entra en juego lo que se estipule en el contrato. Si el inquilino acepta, cabe la posibilidad de que también pague este gasto gracias, de nuevo, al artículo 20. En este caso, sería también el inquilino el que tendría que asistir a las reuniones de la comunidad, a no ser que se pactase lo contrario. De todas maneras, siempre es preferible que a estas reuniones asista el propietario, según la OCU.

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Gastos en averías y reparaciones

Uno de los puntos más conflictivos suele ser distinguir quién paga averías y reparaciones. Por norma general, y tal y como estipula la LAU, el arrendador está obligado a hacer todos los gastos en reparaciones y averías necesarios para mantener la vivienda en una condición habitable. Es decir: gastos en la caldera, la calefacción, la instalación eléctrica, la fontanería… corren a cargo del propietario porque son elementos esenciales para que se pueda habitar en el piso.

Donde la línea empieza a desdibujarse es en los gastos en reparaciones menores. Aquí la norma que hay que recordar es: el propietario se hará cargo de los gastos en reparaciones que sean de un coste elevado (más de 150 euros) y que sean propios del desgaste del inmueble, y no culpa del inquilino. Si, por ejemplo, se estropea el horno pero porque ya tenía diez años y no porque el inquilino haya roto la puerta o lo haya dejado encendido durante días, entonces ese gasto de reparación o sustitución será responsabilidad del propietario. Ocurrirá lo mismo si el valor de la reparación es superior a 150 euros y el inquilino no ha sido el culpable del estropicio. Por otra parte, si se demuestra que ha sido el inquilino quien ha roto el horno, no importará si la reparación es superior a 150 euros, correrá a cargo del inquilino.

Cabe recordar que los gastos que asume el arrendador no se pueden recuperar mediante un incremento del pago mensual del alquiler, tal y como recoge la Ley.

Gastos que asume el inquilino

Suministros (luz, agua, gas, internet, teléfono…)

Todo aquello que suponga un gasto individual será asumido por el inquilino. Es decir, las facturas las pagará él, y no el propietario. Por su parte, el arrendador está en la obligación de pasarle al arrendatario las facturas, o bien ponerlas a su nombre.

Reparaciones y averías menores

Las reparaciones y averías que tengan un valor menor a 150 euros tendrán que ser asumidas por el inquilino. La LAU determina que el inquilino tendrá que asumir las «pequeñas reparaciones» que provoque el desgaste del uso de la vivienda y, también, aquellos daños que él mismo haya causado. La LAU no especifica cuáles son estas pequeñas reparaciones, por lo que habría que guiarse solamente por “menor de 150 euros”.

Obras que no modifiquen la configuración de la vivienda

En referencia al apartado anterior, si para mantener la vivienda se han de hacer obras o bien el inquilino desea pintar la casa, el dinero saldrá de su bolsillo (siempre y cuando pida antes permiso al propietario). En el caso de la pintura, normalmente tendría que hacerse cargo el casero si la razón del gasto es que la misma haya sufrido desperfectos por el paso del tiempo. Si es simplemente capricho del inquilino (no le gusta el color de las paredes, por ejemplo), entonces no es un gasto que tenga que asumir el propietario que, además, puede negarse a que se pinte el piso.

Al final, en ambos supuestos todo depende de la relación que mantengan ambos. Quizás el arrendador prefiera hacerse cargo de todos los gastos porque considera que el inquilino se preocupa por mantener el inmueble y nunca le ha ocasionado problemas; o bien puede que el inquilino prefiera asumirlos él porque hace ya mucho tiempo que vive ahí.

Por otro lado, el inquilino siempre ha de dejar el inmueble como lo encontró, por lo que si durante su estancia rompe algún mueble o los techos del baño se llenan de moho, tendrá que ocuparse él mismo si el propietario así se lo pide (bajo riesgo de perder la fianza).

 

Cuándo NO queda claro qué gastos paga el propietario/inquilino

Siguiendo los preceptos de la LAU, no queda claro quién paga qué cuando no se pueda diferenciar claramente entre conservación o mantenimiento.

Antes hablábamos de que la sustitución de una caldera es responsabilidad del propietario.Esto ocurre cuando la necesidad de reparación surge de la necesidad de mantenimiento.

Pero si, por ejemplo, lo que se ha roto de la caldera es un filtro que, de no ser sustituido, amenaza a la conservación de la caldera (es decir, a que finalmente termine por estropearse), entonces podría ser el inquilino el que tenga que repararlo. De nuevo, depende de la relación que mantengan arrendador/arrendatario.

Por otro lado, si el propietario tiene el piso asegurado, los gastos se diferencian por continente y contenido. El Continente hace referencia al inmueble en sí, a todo lo que tiene que ver con la estructura del edificio y los materiales que lo construyen, como paredes, tejados, suelo…

Además de las instalaciones que responden a los diferentes suministros, como las tuberías del gas, electricidad… El Contenido es todo lo que se encuentra dentro de la vivienda (muebles, objetos personales, aparatos electrónicos…).

Tanto el propietario como el inquilino deberían tener un seguro para el piso y, mientras que el primero se hará cargo del continente, el segundo se hará cargo del contenido. Aún así, el contrato de un seguro de hogar en alquiler no es obligatorio para ninguna de las partes.

Los gastos de gestión

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, exceptuando aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario. Con esto se refiere a que la inmobiliaria podría pedirle los gastos al arrendatario porque ha sido él quien ha acudido a ella, aunque este punto es algo confuso. Nos referimos a esos casos en los que la inmobiliaria pide el 10% de la anualidad al inquilino y este no entiende por qué.

Desde el punto de vista estrictamente legal, no existe ninguna indicación en la ley de arrendamientos urbanos (LAU) ni en ninguna otra ley respecto a cuál deba ser el importe de los honorarios de los agentes inmobiliarios.

Tampoco existe ninguna norma que establezca quién paga la comisión por alquiler a la inmobiliaria, es decir, a cuál de las partes intervinientes se le cobrarán los honorarios. Esto viene a decir que es la inmobiliaria quien establece libremente quién paga y cuánto paga…

Finalmente, el inquilino debería pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales una vez finalizado el contrato, aunque este impuesto es poco conocido y pocos los suelen hacer (lo cual no exime de su pago).