Impuestos a pagar por alquilar un piso: cuáles son y cómo se calculan en 2022

Guía paso a paso de cómo declarar y pagar los impuestos al alquilar un piso

Decidir alquilar un piso puede aportar grandes beneficios económicos, pero también supone un gasto en impuestos. Calcular este gasto puede ser más o menos engorroso, pero una vez que se ha realizado un par de veces, resulta más sencillo de lo que se puede pensar.

A grandes rasgos, al beneficio anual que se percibe por el alquiler habrá que restarle los gastos que este ocasiona. Si, además, ese alquiler es para una persona que tiene establecida en el piso su vivienda habitual, habrá que reducirse el 50% de la cantidad resultante entre ingresos y gastos, aunque existen incluso tramos de reducción del 70% y hasta del 90% para propietarios que rebajan el precio del alquiler a sus inquilinos. Estas deducciones son posibles desde la reforma de la Ley de Vivienda aprobada en febrero de 2022. Al resultado se le aplicará el porcentaje de IRPF de alquiler correspondiente, ¡y ya está!

Como puede que esta explicación rápida no aclare demasiadas dudas, vamos a desgranarlo.

¿Qué impuestos se han de pagar al alquilar un piso?

En principio, el único impuesto que ha de pagar el arrendador o propietario es el IRPF. NO se paga IVA al alquilar un piso para vivienda, por lo que no trataremos ese tema en este artículo.

Sin embargo, puede resultar interesante saber que existe un impuesto que el arrendatario o inquilino debe pagar, llamado el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Aunque muchos lo desconocen, este impuesto existe desde la aprobación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en 1993.

El ITP no se paga cuando la vivienda va a destinarse a uso habitual. Pero, ¡Ojo! El inquilino debe presentarlo para informar de la transmisión, solo que indicando que está exento de pagar el impuesto.

No hacerlo, aunque comporte un carácter meramente informativo, puede conllevar sanciones al inquilino, o bien multas gravadas con los intereses de demora si se tarda años en abonar el ITP.

¿Y cómo se presenta el ITP “informativo”? Pues mediante el modelo 600. puedes hacerlo haciendo clic aquí. Tienes exactamente un mes de plazo desde la formalización del contrato para presentarlo.

Ahora bien, ¿cómo se paga el IRPF a la hora de hacer la declaración de la renta?
Primer paso: identificar la vivienda alquilada en el IRPF

Antes de ponerse a calcular la cantidad que habrá que pagar por los impuestos, habrá que indicar ciertos datos en la declaración de la renta. Principalmente, hay que identificar el inmueble alquilado.

Eso se hace indicando los datos de la vivienda arrendada en el Apartado C de Bienes inmuebles de la página 6 de la Renta 2019. Más concretamente, las casillas que van de la 0061 a la 0075 son las que identifican el piso alquilado.

Algo a tener en cuenta es que, si durante el año el piso estaba vacío o habitado por el arrendador, habrá que indicarlo en la casilla 0076. ¿Por qué? Bueno, Hacienda cobra un impuesto por los pisos vacíos a través de lo que denomina “imputaciones de renta inmobiliaria”, así que necesita ese dato para calcular el gasto en impuestos final.

En 2022 el Gobierno ha aprobado una Nueva Ley de Vivienda que puede subir el precio del IBI hasta en un 150% para los propietarios de dos o más inmuebles que tengas sus pisos vacíos. Adoptar esta medida o no depende de tu comunidad.

Segundo paso: incluir los ingresos del alquiler

Ahora llega el siguiente paso, nada menos que decirle a Hacienda cuánto se ha ganado con el alquiler. Para ello se utiliza la casilla 0102, donde se indican los ingresos brutos percibidos, sin deducciones. Simplemente, lo que se ha ganado.

Tercer paso: desgravar los gastos

Este paso es algo engorroso, porque habrá que indicar todos los gastos que ha producido el alquiler del piso, y son muchas las casillas que se utilizan para eso. La buena noticia es que este es el paso que permite al arrendador pagar menos impuestos.

Los gastos que se pueden deducir son todos aquellos que se hayan producido durante el ciclo económico, y son:

Intereses de la hipoteca

Esta deducción no se refiere al gasto principal de la hipoteca, sino a intereses y otros gastos como las comisiones por amortización anticipada de la hipoteca. El gasto de la hipoteca va en la casilla 0104. Realizar todos estos cálculos puede ser tedioso, por lo que a veces puede ser recomendable visitar un sitio web especializado en plantillas financieras de excel. 

Las reparaciones y gastos de conservación del inmueble

Cualquier reparación (de la caldera, de la cisterna) o gasto de conservación del piso (mano de pintura, tapado de grietas) puede deducirse en la renta. Ahora bien, hay que tener cuidado y conocer perfectamente qué interpreta Hacienda como reparación, ya que los gastos ocasionados por, como ejemplo, una ampliación de la vivienda no es deducible, pues no se considera reparación ni conservación.

IBI, tasas y otros impuestos

En este apartado de gastos deducibles se incluyen los tributos y recargos no estatales como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), o las tasas de limpieza, recogida de basura, alumbrado… No serán deducibles recargos que sean de carácter sancionador.

Dinero que te adeudan

El dinero adeudado es, nada más y nada menos, que el que corresponde a la morosidad del inquilino. Si no se paga el alquiler, el propietario tiene derecho a deducirse la cantidad adeudada como gasto, siempre y cuando se cumplan los requisitos necesarios, pues para ello el deudor se tiene que encontrar en situación de concurso o han de haber pasado más de seis meses entre la primera reclamación y el 31 de diciembre.

La comunidad y otros gastos comunes

Por supuesto, el gasto que se haga en comunidad será también deducible, si es el propietario el que los asume. Cabe destacar que, si el año en el que se hace la declaración de la renta, se ha tenido un gasto extra en la comunidad de vecinos, también se puede -y se debe- indicar.

Amortización de la vivienda y de bienes inmuebles

Este apartado engloba las amortizaciones de bienes inmuebles (del 3% sobre el valor catastral) y de bienes muebles (por ejemplo, si se alquila el piso amueblado, esto se amortizará en un 10% cada año).

Importe de las primas de los seguros de hogar e impago

Las primas de los seguros que protegen la casa, ya sean de hogar, de responsabilidad civil, robo o  incluso los de protección de impagos del alquiler.

Los suministros del hogar

Luz, agua, gas, internet… se pueden deducir, siempre que sea el propietario quien los pague.

Gastos de formalización del contrato

En este apartado se incluyen los gastos que cobró la inmobiliaria, los abogados… cuando se formalizó el alquiler.

Una vez se hayan indicado los ingresos y los gastos, ya se tendrá el resultado final sobre el que habrá que tributar. Ahora bien, hay una reducción más que se puede aplicar, pero solo si se está alquilando a un arrendatario el piso para que este sea su vivienda habitual.

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La reducción del 60% por vivienda habitual ya no se aplica en 2022

Si, efectivamente, se cumple el requisito de que la vivienda alquilada sea la residencia habitual del inquilino, el propietario podrá reducirse de la cantidad resultante entre ingresos y gastos un 60%. Sin embargo, en 2022 el gobierno ha aprobado una nueva Ley de Vivienda que reduce esta cantidad al 50%. Eso sí, para propietarios que reducen el precio del alquiler a sus inquilinos, o bien alquilan a los más jóvenes, este tramo puede verse incrementado hasta el 90%.

Quedaría así: 

• Bonificación 50% en caso de que bajen el precio del alquiler en un 5%.
• Bonificación 70% al alquilar a jóvenes de entre 18 y 35 años o por nuevo contrato con mejoras o rehabilitación
• Bonificación 90% si se produce en en áreas tensionadas (pendientes de identificar)

Imaginemos que una persona percibe al año 12.000 euros por el alquiler de su piso. Los gastos que le genera este alquiler son, por ejemplo, 5.000 euros. Es decir: le saca al alquiler 7.000 euros de beneficio. Bien, si se puede aplicar esta reducción del 50%, el propietario solo tendrá que tributar por el 50% del total del beneficio, es decir: 3.500 euros. 

Cuarto paso: aplicar el tipo de IRPF

Ha llegado el momento de descubrir cuánto paga el propietario en materia de impuestos por alquilar su piso. Aplicando el ejemplo anterior, habrá que aplicar el IRPF correspondiente a los 3.500 euros de base imponible del alquiler que tiene que declarar el propietario, una cantidad a la que hay que sumarle el salario anual que percibe, si es el caso.

A esta suma se le aplica el tipo de IRPF correspondiente al tramo al que pertenece el salario total del arrendador. Este tramo varía entre el 19 y el 45%, y es progresivo: a cuantos más ingresos, más impuestos.

Dejamos aquí una tabla de los tramos del IRPF que se aplicaron en 2019 elaborado gracias a los datos de la Agencia Tributaria:

Tramos IRPF 2022	Tipo estatal	Tipo autonómico	Tipo total
Hasta 12.450 €	9,5%	9,5%	19,0%
De 12.450 € a 20.200 €	12,0%	12,0%	24,0%
De 20.200 € a 35.200 €	15,0%	15,0%	30,0%
De 35.200 € a 60.000 €	18,5%	18,5%	37,0%
A partir de 60.000 €	22,5%	22,5%	45,0%
Más de 300.000 euros	22,5%	22,5%	47%

En resumen…

Como vemos, alquilar un piso supone aumentar el salario anual percibido, por lo que el gasto en impuestos que ocasiona repercute únicamente en el IRPF. Es, por tanto, el IRPF el único impuesto que hay que pagar al alquilar un piso, y ha de hacerse de la forma que hemos indicado.