¿Cómo realizar la reclamación de daños en la vivienda?

En sus artículos 1.563 y 1.564, el Código Civil establece que ‘el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya’ -por el paso del tiempo o causa inevitable- y también lo es ‘del deterioro causado por las personas de su casa’. Esto no se refiere a las reparaciones que tengan lugar durante la vigencia del acuerdo, que correrán por cuenta del propietario. La misma norma también presume que, a la hora de firmar el contrato de alquiler, la vivienda se encuentra en buen estado o, lo que es lo mismo, en condiciones de habitabilidad (art. 1.562).

Puesto que corresponde al inquilino demostrar que no es el causante, el tema de los daños en los inmuebles alquilados resulta ser una gran fuente de conflicto.

La prueba en la reclamación de daños en la vivienda

La carga de la prueba corresponde al propietario del inmueble para poder realizar la reclamación judicial. Él es el que tiene que demostrar si ha habido daños en el continente (paredes, suelos,…) o en el contenido (muebles, electrodomésticos,…).

En caso de que así fuera y pudieran ser imputables al arrendatario, resulta fundamental que los documentes mediante fotografías o vídeos, peritos, testigos, etc. para cualquier reclamación posterior que tuvieras que interponer.

Plazo para inspeccionar el inmueble

Es aconsejable que revises la vivienda en el momento en el que el inquilino te entregue las llaves. Sin embargo, las precauciones deberían tomarse desde el principio y, a la hora de la firma del acuerdo, sería recomendable que incluyeras un inventario con todos los enseres que se encuentran en el inmueble, ya que no se trata solo de los desperfectos que te pudieras encontrar, sino que es posible que falte algo.

Si al inspeccionar el piso descubres algún desperfecto que se pueda imputar al inquilino puedes retener el mes de fianza -además del depósito inicial que solicitarás- para cubrir estos daños. Por esto es importante no considerar la fianza como una mensualidad más y que el inquilino no piense que, dado que hizo un pago por adelantado, no tiene obligación de abonar la última cuota del alquiler. El objetivo de la fianza es, precisamente, la reparación de daños que pudieran surgir al finalizar el contrato.

Comunicación de los daños al inquilino

Debes notificar al inquilino la existencia de dichos desperfectos mediante un documento que incluya los siguientes datos: identificación de ambas partes -nombre y dirección-, fecha, domicilio de la vivienda alquilada, fecha del contrato, cantidad que se le solicita, motivo por el que se le reclama -detalle sobre el desperfecto producido- y método de pago. Al mismo tiempo, como prueba del gasto, tendrías que adjuntarle la factura de reparación.

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Reclamación judicial de daños en la vivienda

Si la fianza no cubre todos los gastos ocasianados por el inquilino y no es posible alcanzar un acuerdo amistoso, podrías demandarle llevar el asunto por la vía judicial. Si fuera necesario llegar a este extremo, te resultará de gran ayuda contar con pruebas de la existencia de dichos daños.