Cometer errores a lo largo de nuestra vida es algo natural, normal y nos debe servir como aprendizaje. No obstante, podemos evitar muchas equivocaciones si tomamos nota de la experiencia de otros para así intentar tomar decisiones más acertadas. Esto es una premisa que sirve para la vida en general y para la inversión en particular. Por ello, hoy vamos a analizar los errores más comunes en la inversión inmobiliaria que puedes evitar para poder desplegar una mejor estrategia.
Los errores más comunes en la inversión inmobiliaria
A continuación enumeramos alguno de los errores que deberíamos evitar cuando invertimos en real estate:
Invertir más de lo que deberíamos
La cantidad para empezar a invertir depende totalmente de cada persona, su aversión al riesgo y su situación financiera. En cualquier caso, la premisa principal siempre que realicemos cualquier tipo de inversión es la de utilizar un dinero que no vayamos a necesitar en el corto plazo. Es decir, si tenemos ahorrados 20.000 euros, nuestros ingresos mensuales son fijos y los gastos que tenemos también lo son, deberíamos calcular la cantidad que tenemos infrautilizada perdiendo valor en el banco a causa de la inflación. Lo ideal, sería dejar una parte de esa cantidad en nuestra cuenta bancaria para gastos e imprevistos del corto plazo y otra parte destinarla a la inversión para que nuestro dinero se vaya multiplicando.
El error, en este caso, sería invertir una alta cantidad de dinero que vayamos a necesitar para hacer frente al pago de la hipoteca, de suministros o de algún imprevisto como una avería del coche. Por eso, es importante saber nuestro estado financiero para conocer cuál es la cantidad que podemos destinar a la inversión.
Endeudarse multiplica el riesgo
Entre los errores más comunes en la inversión inmobiliaria también figura el de endeudarse. La inversión debe ser vista como una manera de hacer multiplicar nuestros ahorros. Si contraemos una deuda con el banco estaremos asumiendo un alto riesgo, ya que necesitaremos que la inversión salga bien para poder satisfacer la deuda. Y, en caso de optar por esta opción, deberíamos saber que nuestra inversión va a funcionar con alta probabilidad.
En el caso de que solicitemos una hipoteca o préstamos para comprar una vivienda que vamos a usar para alquilar o vender después, debemos asegurarnos de que nos va a salir bien porque, en caso contrario, estaremos perdiendo dinero y tendremos que asumir una deuda que antes no teníamos. Así pues, siempre es mejor utilizar recursos propios o, en caso de optar por el apalancamiento, estar muy seguro de la inversión a realizar.
Invertir sin hacer un estudio de mercado o de situación
Si vamos a comprar un bien físico como una vivienda o un local es fundamental conocer cómo está el mercado en esa zona. Si es una ciudad en crecimiento, si es un lugar con alta rotación de los inquilinos como las zonas de costa, etc. Es importante saber a qué precios están los alquileres y el volumen de ventas de las viviendas en el lugar para saber la dificultad que tendremos para liquidar la inersión.En el caso de comprar una casa en una ciudad o pueblo que está en crecimiento porque se están abriendo negocios o fábricas cercanas, la inversión puede volverse ideal si ese crecimiento se mantiene en el tiempo porque habrá más demanda de viviendas.
Si vamos a comprar para reformar y posteriormente vender, nos tenemos que asegurar de conocer bien el precio medio de venta en el lugar para poder comprar a buen precio y rentabilizar la reforma de la vivienda con la venta. Esto es, si el precio medio de venta está en 150.000 euros y podemos comprar una vivienda por 100.000 para poder reformarla y, a su vez, la reforma nos cuesta 20.000 euros, entonces nos encontraríamos ante una inversión interesante. Por el contrario, lanzarse a invertir en real estate sin realizar este análisis previo es un error y puede tener graves consecuencias financieras.
Saber nuestro perfil de riesgo
Siempre que realizamos una inversión en un fondo el asesor de turno nos hace un test para conocer nuestro perfil de riesgo y así poder ofrecernos los productos que más nos encajen. Este es un trabajo que también podemos realizar por nuestra cuenta para conocer nuestro perfil de riesgo. Aquí podemos preguntarnos el dinero que tenemos disponible para invertir, la rentabilidad anual que nos gustaría lograr y las pérdidas que podríamos soportar para lograr esa rentabilidad.
Si tenemos 200.000 euros ahorrados y queremos una rentabilidad anual cercana al 5%, probablemente lo que mejor encaje con nosotros sea la compra para alquiler, que es una de las opciones más utilizadas en España. Se entiende como una inversión más segura y estable, aunque también tiene ciertos riesgos como los impagos que se puedan sufrir o los desperfectos que pueda generar el inquilino. Para minimizar estos riesgos, no obstante, siempre se puede recurrir a un seguro de impago del alquiler.
Por el contrario, si tenemos ahorrados 50.000 euros y buscamos una rentabilidad cercana al 10% entonces deberíamos mirar hacia la inversión indirecta mediante fondos de inversión, ETFs, acciones, REITS o Socimis. En este caso, el riesgo es mayor porque sería invertir en renta variable, que es sensiblemente más volátil.
Asumir riegos innecesarios
Entre los errores más comunes en la inversión inmobiliaria se encuentra el asumir riesgos innecesarios que se pueden evitar. Por ejemplo, invertir en un pueblo o ciudad que acaba de comenzar a crecer o que hay previsiones de que lo haga. Esto puede salirnos muy bien y tener una gran revalorización de nuestro activo inmobiliario. No obstante, también puede salirnos muy mal si este crecimiento se trunca. Por eso, hay que tratar de invertir en lugares más o menos seguros en cuanto a la demanda de vivienda.
Por otra parte, si invertimos en inmobiliario a través de otros productos indirectos, tampoco hay que obsesionarse buscando una gran rentabilidad, sino que deberemos fijarnos un objetivo realista que se pueda dar a lo largo de los años. Por ejemplo, si invertimos con la intención de ganar un 20% al año, seguramente nos habremos equivocado de mercado o estaremos asumiendo demasiados riesgos.
Perder la paciencia
La paciencia es la gran aliada en el mundo de la inversión y carecer de ella es uno de los errores más comunes en la inversión inmobiliaria. Tanto si invertimos en fondos, acciones o en un bien físico tenemos que tener paciencia para lograr rendimiento. Si hemos comprado una casa que nos ha costado 120.000 euros y cada año ganamos 8.000 euros por el alquiler, tardaremos bastantes años en amortizar la inversión y obtener beneficio. Al igual que si compramos una casa para reformarla y después venderla, tendremos que esperar a un momento oportuno para venderla al mejor precio y no en un momento de crisis económica o de caída de los precios. En cuanto a la bolsa o la inversión indirecta, el mejor aliado siempre es el largo plazo. Ya que siempre hay años en negativo, pero lo importante es fijarnos un horizonte temporal amplio. Por ejemplo, si en 6 años hemos ganado un 50% será una buena inversión. Pero es probable que el primer año, por los motivos que fuera, estuviéramos perdiendo un 10%. Al final, el que tiene paciencia suele ganar más.
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