¿Qué deben hacer los inversores inmobiliarios en un escenario de subida de tipos de interés?

La Reserva Federal de los Estados Unidos ya ha aprobado la primera subida de tipos de interés desde el año 2018 y se prevé que lleguen unas cuantas más en 2022. Así, la previsión es que a finales de año los tipos en el país norteamericano se encuentren entre el 1,75% y el 2%. Por su parte, el Banco Central Europeo todavía no ha realizado una operación similar, pero los analistas esperan una subida en el segundo semestre del presente curso. Pero, además de estas subidas, ambos bancos centrales están apostando por un endurecimiento monetario y una reducción del balance, ¿qué deben hacer ante esto los inversores inmobiliarios?

¿Cómo afecta una subida de tipos de interés al mercado inmobiliario?

Afecta, especialmente, a las hipotecas, aunque no es el único impacto que tendrá este movimiento por parte de los bancos centrales. Y es que, en el caso de España, los tipos de referencia que marca el BCE están muy ligados al Euribor, que es el índice al que miran la mayoría de los préstamos hipotecarios españoles para establecer los intereses que debe pagar el cliente. Como es lógico, una subida de los tipos implica una subida del Euribor y, como consecuencia de ello, un mayor encarecimiento del préstamo hipotecario, especialmente si es a tipo variable.

Lo curioso en este punto es que, debido a la política monetaria del BCE, los tipos del Euribor han estado en negativo en los últimos seis años. Tocó máximos a comienzos de 2021 con un -0,5%. Ahora, la situación se ha revertido y se encamina a los tipos positivos por primera vez. De hecho, las previsiones de Bankinter señalan que el Euribor llegaría a finales de 2022: +0.22% (Previsión anterior -0.3%), mientras que para finales de 2023 sería del +0.8% (Previsión anterior -0.2%).

Con este escenario se abren diferentes implicaciones. Por un lado, los inversores que quieran comprar una vivienda tendrán que pagar más intereses hipotecarios en los próximos meses. Además, si el escenario de subida de tipos es alcista, como parece, puede seguir encareciéndose si la hipoteca es variable. Por tanto, si estamos pensando en solicitar un préstamo para adquirir una vivienda como inversión, lo más recomendable es hacerlo cuanto antes porque las previsiones del Euribor señalan un encarecimiento de los préstamos.

Por otro lado, también se abre una posibilidad de que los bancos muestren más interés a la hora de conceder hipotecas debido a que con este nuevo escenario puedan obtener una mayor rentabilidad por la concesión de estos préstamos. Lo cual puede hacer que la demanda de compra de casas aumente, y con ello el precio de las mismas. Por eso, las previsiones siguen mostrando un encarecimiento de la vivienda en propiedad en los próximos meses.

La construcción también será más cara

El otro impacto, menos notable a simple vista, de la subida de tipos de interés se puede notar en la construcción. Nos referimos aquí a aquellos nuevos proyectos inmobiliarios que se están desarrollando y que solicitarán financiación bancaria para seguir haciéndolo. Por ejemplo, una promotora que pida un préstamo para desarrollar un nuevo proyecto o concluir uno ya iniciado tendrá ahora que pagar más interés. Como el interés subirá, también lo hará el precio final de la vivienda que compremos.

Es decir, se puede dar un encarecimiento de la obra nueva al encarecerse estos préstamos. Y, como en la economía todo está conectado, también de las de segunda mano. El motivo es que, si se encarece la obra nueva, aumenta la demanda de las casas de segunda mano, disparando con ello el precio. Así las cosas, el escenario de subida de tipos de interés hace que se encarezca tanto la compra por el lado de las hipotecas, como el precio final de la vivienda por un traslado de los costes al cliente y el aumento de la demanda.

¿Y la inflación?

La inflación se encuentra en máximos de los últimos 40 años, y este es el hecho principal que ha llevado a los bancos centrales a subir los tipos de interés. Entonces, una subida de los tipos debería traducirse en una reducción de la inflación, aunque no inmediata sí en unos meses. Sin embargo, en cuanto a la inflación se debe tener claro que no parece haber tocado su techo y que la próxima década será más inflacionista que la anterior.

La guerra de Ucrania todavía no se ha reflejado en el IPC, por eso las consecuencias en la inflación del conflicto bélico son difíciles de observar en estos momentos. Pero la inflación continuará al alza. La previsión es que comience a reducirse a finales de este año y a lo largo de 2023. Pero, lo que sí esperan todos los expertos es que la inflación se mantenga más alta en la década actual, que la anterior. Esto implica una subida generalizada de los precios.

¿Qué deben hacer los inversores inmobiliarios?

Lo primero de todo es valorar el escenario actual, que como se puede apreciar es de encarecimiento tanto de la vivienda como de las hipotecas. En base a eso deberemos tomar nuestras propias decisiones. Lo más lógico en este momento sería que, si estamos pensando en hacer una compra, la hagamos lo antes posible para evitar nuevas subidas que podrían verse los próximos meses o el próximo año. La firma de hipotecas ha subido un 33% interanual desde enero de 2021 a enero de 2022. Otro dato más que muestra la llegada de nuevos inversores y compradores de vivienda.

Por eso, estamos también ante un buen momento para vender, si tenemos alguna propiedad que queríamos poner en venta. Incluso puede ser positivo esperar unos meses para aprovechar la tendencia alcista del mercado. Es decir, si queremos comprar, es mejor hacerlo pronto, y si queremos vender quizá es bueno esperar unos meses más.

En cuanto a la compra para el alquiler, los alquileres no están revalorizándose tanto como la inflación, solo en algunas ciudades como Barcelona o Valencia, no así en Madrid. Además, la limitación del Gobierno para no adaptar la renta a la subida del IPC también hace que las perspectivas sobre el incremento de los arrendamientos se vean revisadas. A esto se le añade la nueva Ley de Vivienda, que pretende imponer controles a los precios de los alquileres.

Así, con este escenario sobre la mesa, las decisiones de inversión las debemos tomar con ello presente para hacer que sean lo más acertadas posibles. Incluso se pueden valorar otras alternativas que puedan verse beneficiadas de este nuevo contexto. Como el sector financiero, que puede obtener más rentabilidad en un mercado como el actual.